إمباير ستيت تخفض توقعاتها إلى 0.75–0.79 دولار للسهم بعد خسارة الربع الثاني
الحقائق الرئيسية
سجلت إمباير ستيت ريالتي تراست خسارة صافية قدرها 0.15 دولار للسهم المخفف بالكامل، فيما بلغ Core FFO نحو 0.21 دولار للسهم، خلال الربع الثاني من 2026، بحسب إفصاح الشركة لدى هيئة الأوراق المالية والبورصات الأمريكية. وجاءت الأرقام في فترة شهدت بنوداً كبيرة أثرت في صافي النتيجة، إلى جانب مصروفات إنهاء خدمة لمرة واحدة. وعلى مستوى العقارات المماثلة، أظهر المؤشر النقدي نمواً سنوياً قبل أن يتحول إلى انخفاض عند استبعاد البنود غير المتكررة. وخفضت الشركة في يوليو توقعها السنوي لـCore FFO، مقارنة بالنطاق الذي أعلنته في فبراير. ويبرز ضعف المرصد ضمن العوامل التي ربطتها الشركة بالتوقع المعدل.
تضمنت نتائج الربع انخفاضاً غير نقدي في الشهرة قدره 166.1 مليون دولار، مرتبطاً بوحدة التقارير الخاصة بالمرصد، ومكسباً منفصلاً قدره 124.6 مليون دولار من التصرف في 250 West 57th Street. كما سجلت الشركة 5.5 ملايين دولار من مصروفات إنهاء الخدمة لمرة واحدة، وهي من البنود المستبعدة عند احتساب Core FFO. وأتمت الشركة بيع العقار في يونيو مقابل 275 مليون دولار، مع تحمّل المشتري 180 مليون دولار من الدين العقاري. وقالت الشركة إن الصفقة أعادت تدوير رأس المال إلى استحواذها على 130 Mercer Street في ديسمبر 2025، من دون الاعتراف بمكسب خاضع للضريبة. وتوضح هذه البنود خلفية الفرق بين الخسارة الصافية ومقياس الأموال الأساسية من العمليات.
ارتفع صافي الدخل التشغيلي النقدي للعقارات المماثلة 3.3% على أساس سنوي في الربع الثاني، باستثناء رسوم إنهاء الإيجار. وعزت الشركة الزيادة أساساً إلى نحو 4.0 ملايين دولار من إعفاءات ضريبة عقارية غير متكررة مرتبطة بفترات سابقة. وبعد تعديل أثر البنود غير المتكررة، انخفض المؤشر 3.2% على أساس سنوي. وقالت الشركة إن الانخفاض المعدل ارتبط بارتفاع الإيجار المجاني ومصاريف التشغيل، مع تعويض جزئي من زيادة دخل تعويضات المستأجرين. ويظهر الفرق بين النتيجتين أن الإعفاءات السابقة رفعت قراءة النمو المعلنة خلال الفترة.
في نشاط التأجير، بلغت فروق التأجير الممزوجة في محفظة المكاتب 17.8% موجباً خلال الربع الثاني، مسجلة الربع العشرين على التوالي من الفروق الإيجابية. وبلغت نسبة تأجير المحفظة التجارية 94.9% ونسبة إشغالها 89.4% في 30 يونيو 2026. وكانت النسبتان قد سجلتا 93.2% و88.2% على التوالي في 31 مارس، بما يعكس تحسناً خلال الربع. كما وقعت الشركة عقوداً تجارية تغطي 381,799 قدماً مربعاً، منها 363,968 قدماً مربعاً من عقود المكاتب. وتعكس هذه الأرقام استمرار توقيع عقود جديدة بالتزامن مع تحسن نسب التأجير والإشغال.
وعلى صعيد المرصد، حقق مرصد مبنى إمباير ستيت صافي دخل تشغيلياً بلغ 12.4 مليون دولار في الربع الثاني. وقالت الشركة إن النشاط واصل التأثر بانخفاض السياحة الدولية وضعف قناة برنامج بطاقات الدخول المتعددة. وفي مايو، اشترت الشركة الأرض تحت 111 West 33rd Street و1400 Broadway مقابل 110 ملايين دولار إجمالاً. وكانت المدد المتبقية لعقدي الإيجار الأرضي قبل الشراء نحو 51 عاماً و38 عاماً على التوالي. وتندرج الصفقة ضمن تحركات الشركة في أصولها العقارية خلال الربع، بالتوازي مع بيع 250 West 57th Street.
خفضت الشركة في يوليو نطاق توقع Core FFO لعام 2026 إلى 0.75–0.79 دولار للسهم المخفف بالكامل، من 0.85–0.89 دولار في توقع فبراير. واستند النطاق المحدث إلى افتراض صافي دخل تشغيلي للمرصد قدره 55 مليون دولار، مع افتراض عدم تحسن مستويات الزيارة الحالية. وكان توقع فبراير قد شمل نطاقاً لصافي دخل المرصد بين 87 و92 مليون دولار، فيما بلغ Core FFO الفعلي لعام 2025 نحو 0.87 دولار للسهم. وفي 30 يونيو، بلغ النقد المتاح 85.6 مليون دولار، إضافة إلى 445 مليون دولار متاحة في التسهيل الائتماني الدوار. وبلغ إجمالي المديونية نحو 2.2 مليار دولار، بمتوسط فائدة مرجح 4.70% ومتوسط استحقاق مرجح 4.5 سنوات.