رفعت Federal Realty و Ventas توقعات أرباحهما التشغيلية لعام 2026 بعد نمو فصلي

الحقائق الرئيسية

رفعت شركتا الاستثمار العقاري الأمريكيتان Federal Realty وVentas توقعاتهما السنوية للأرباح التشغيلية بعد نمو نتائج الربع الثالث من 2026، في إشارتين إلى تحسن الأداء داخل أجزاء من القطاع. وقالت Federal Realty إن مقياسي Nareit FFO وCore FFO بلغا 1.87 دولار للسهم المخفف، بزيادة 5.6% عن الربع الثالث من 2025. وفي إفصاحها، أظهرت الشركة أن الرقم المقارن قبل عام كان 1.77 دولار للسهم. أما Ventas، فأعلنت أن FFO المُطبّع بلغ 0.99 دولار للسهم، مرتفعاً 10% على أساس سنوي. وتعكس النتائج مكاسب تشغيلية لدى الشركتين، مع اختلاف محركات النمو التي أوردتها كل منهما.

رفعت Federal Realty نطاق توقع Nareit FFO لعام 2026 إلى 7.54–7.58 دولار للسهم المخفف، مقارنة بالنطاق السابق البالغ 7.48–7.56 دولار. ويعني التعديل رفع الحدين الأدنى والأعلى للتوقع السنوي، وفق جدول التوجيهات الذي نشرته الشركة. كما حسّنت Ventas نطاق توقع Nareit FFO للسهم إلى 3.83–3.86 دولار في 27 أكتوبر، من 3.76–3.81 دولار في التوقع الصادر في 29 يوليو. ويظهر التعديل لدى الشركتين أن تحسن النتائج الفصلية ترافق مع مراجعة التوقعات لبقية العام. لكن الإفصاحين يقدمان أسباباً خاصة بكل شركة، ولا يثبتان وحدهما اتجاهاً موحداً لكل صناديق الاستثمار العقاري.

على مستوى العقارات المقارنة، سجلت Federal Realty نمواً قدره 2.5% في دخل التشغيل، وبلغ النمو 4.0% عند احتساب الدخل المعدل، خلال الربع الثالث. وفي نهاية الربع، بلغ إشغال محفظتها 93.8%، مستقراً عن الربع السابق وعن الفترة نفسها من العام الماضي. ووصل معدل التأجير إلى 96.5%، بارتفاع 40 نقطة أساس مقارنة بالربع السابق و110 نقاط أساس على أساس سنوي. وتشير هذه الأرقام إلى تحسن في المساحة المؤجرة رغم ثبات الإشغال، إذ يتضمن معدل التأجير المساحات المؤجرة وفق تعريف الشركة. وقدمت Federal Realty بذلك مؤشرات على دخل العقارات والتأجير إلى جانب نمو FFO للسهم.

كانت نتائج Ventas التشغيلية أقوى في مقاييس صافي دخل التشغيل التي أوردتها الشركة؛ إذ نما NOI الإجمالي 18% على أساس سنوي في الربع الثالث، بينما ارتفع NOI النقدي للعقارات نفسها 11%. وقالت الشركة إن رفع توقعاتها يرجع أساساً إلى استثمارات الإسكان لكبار السن خلال 2026. وأضافت أن أثر تلك الاستثمارات قابله جزئياً ضغط من أسعار الفائدة والعملات الأجنبية. وفي إفصاحها، قالت الرئيسة التنفيذية إن الشركة «ترفع مجدداً توجيهات أرباح العام بأكمله أساساً بسبب نشاطنا الاستثماري في 2026». ويضع هذا التفسير الاستثمار في الإسكان لكبار السن في صدارة المحركات التي أعلنتها Ventas، مع بقاء الفائدة والعملات عاملين معاكسين.

وتُظهر بيانات Nareit للربع الثاني أن التحسن التشغيلي لم يقتصر على الشركتين؛ فقد بلغ FFO لصناديق REITs الأمريكية المدرجة 22.4 مليار دولار، بزيادة سنوية 12.4%. وارتفع NOI بنسبة 6.8% إلى 32.7 مليار دولار في الفترة نفسها. وسجل أكثر من 70% من صناديق REITs نمواً سنوياً إيجابياً في FFO، فيما حقق نحو 80% نمواً إيجابياً في NOI. وتوفر هذه المؤشرات خلفية قطاعية لنتائج الربع الثالث التي أعلنتها Federal Realty وVentas، مع التنبيه إلى اختلاف الفترات الزمنية بين البيانات. كما تعكس اتساع نمو الأرباح التشغيلية في الربع الثاني عبر عدد كبير من الصناديق، لا جميعها.

أما أداء السوق، فشهد تبايناً بين الفترات والمؤشرات التي نشرتها Nareit. وحتى 20 أغسطس، سجل مؤشر FTSE Nareit All Equity REITs عائداً إجمالياً بلغ 16.9%، متقدماً على Russell 1000 بمقدار 4.4 نقاط مئوية. لكن المؤشر العقاري هبط 5.7% في سبتمبر، متأخراً عن أسواق الأسهم الأوسع على أساس شهري ومنذ بداية العام، وفق Nareit. وبلغ العائد الإجمالي منذ بداية العام لمؤشر FTSE Nareit All Equity نحو 11.6% حتى 21 سبتمبر، بينما سجلت صناديق REITs للرهن العقاري خسارة 5.0%. وتبرز هذه الأرقام اختلاف أداء أنواع الصناديق والفترات، ولا تسند مقارنة مباشرة مع S&P 500 للفترة الواردة في المسودة السابقة.

وفي الموعد المقبل المعلن من Federal Realty، ستدفع الشركة توزيعاتها النقدية الفصلية في 15 يناير 2027 للمساهمين المسجلين لديها في 4 يناير 2027. ويأتي موعد التوزيع بعد إعلان نتائج الربع الثالث ورفع توقع Nareit FFO السنوي. ولم يتضمن الإفصاح موعداً آخر لاحقاً متعلقاً بتوقعات الأرباح ضمن الوقائع المتاحة. وتبقى التوزيعات المقبلة مرتبطة بالجدول الذي حددته الشركة للمساهمين المسجلين في التاريخ المذكور. وتجمع إفصاحات الشركتين بين نمو الأرباح التشغيلية وتحديث التوجيهات، بينما تُظهر بيانات السوق أن أداء صناديق الاستثمار العقاري تباين بحسب الفترة والفئة.