MAA تخفض توقع نمو إيرادات العقارات المماثلة لعام 2026 إلى -0.25%
الحقائق الرئيسية
خفضت شركة Mid-America Apartment Communities، المعروفة اختصاراً بـMAA، منتصف توقعاتها لنمو إيرادات العقارات المماثلة لعام 2026 بمقدار 35 نقطة أساس إلى -0.25%، بعد نتائج الربع الثالث. وقالت الشركة في مؤتمر النتائج إن أداء الربع الثالث كان السبب الرئيسي وراء خفض تقدير الإيرادات السنوي. كما خفضت منتصف توقع نمو صافي دخل التشغيل للعقارات المماثلة بمقدار 35 نقطة أساس إلى -1.25%، نتيجة تعديلات توقعات الإيرادات والمصروفات. وفي المقابل، حددت الشركة نطاق Core FFO للربع الرابع بين 2.12 و2.24 دولار للسهم المخفف، بمنتصف 2.18 دولار. وتضع هذه التوقعات نتيجة الربع الثالث ومسار الإيجارات وتكاليف التمويل في صلب تقييم أداء الشركة خلال الفترة المتبقية من العام.
بلغ Core FFO في الربع الثالث 2.10 دولار للسهم المخفف، مقارنة بـ2.16 دولار في الربع الثالث من 2025، وقال الرئيس التنفيذي إن النتيجة طابقت توقعات الشركة. وعلى مستوى العقارات المماثلة، انخفضت الإيرادات 0.4% على أساس سنوي، بينما ارتفعت المصروفات 2.0%، فتراجع صافي دخل التشغيل 1.8%. وقال المدير المالي إن الإيرادات جاءت أقل بنحو 0.02 دولار للسهم من توقعات الشركة، لكن المصروفات كانت أفضل بنحو 0.02 دولار للسهم، مدفوعة أساساً بضرائب العقارات. وخفضت الإدارة منتصف توقع نمو مصروفات العقارات المماثلة لعام 2026 بمقدار 35 نقطة أساس إلى 1.4%، عازية ذلك أساساً إلى انخفاض تقديرات ضرائب العقارات. وبذلك قابل تحسن تقدير المصروفات ضعف الإيرادات جزئياً، لكنه لم يمنع خفض توقع نمو صافي دخل التشغيل.
قالت الإدارة إن التوقع المعدل يعكس ارتفاع أسعار الفائدة وتأخر تحسن أسعار العقود الجديدة بنحو ربع سنة عن الموعد الذي توقعته. وتظهر بيانات الإيجارات للربع الثالث فجوة بين العقود الجديدة والتجديدات؛ إذ انخفضت أسعار العقود الجديدة 6.0%، في حين ارتفعت أسعار التجديد 5.3%. وبلغ نمو السعر الممزوج للعقود 0.4% في الفترة نفسها. وقال الرئيس التنفيذي إن تحسن نمو إيجارات التجديد على أساس سنوي تسارع إلى 80 نقطة أساس في الربع الثالث، مقابل 50 نقطة أساس في الربع الثاني. وتوضح هذه المؤشرات أن قوة التجديدات لم تعوض بعد الضغط على تسعير العقود الجديدة.
وخفضت MAA منتصف توقع نمو إيرادات العقارات المماثلة لعام 2026 إلى -0.25%، بينما خفضت منتصف توقع نمو المصروفات إلى 1.4%، بعد تقليص كل منهما 35 نقطة أساس. وقالت الإدارة إن خفض توقع المصروفات يرجع أساساً إلى تراجع تقديرات ضرائب العقارات. وأدى الجمع بين تحديثي الإيرادات والمصروفات إلى خفض منتصف توقع نمو صافي دخل التشغيل للعقارات المماثلة إلى -1.25%. وفي جسر الشركة من نتيجة الربع الثالث إلى منتصف توقع Core FFO للربع الرابع، أضاف صافي دخل التشغيل للعقارات المماثلة 0.09 دولار للسهم، وأضاف دخل العقارات غير المماثلة 0.02 دولار. وخفضت مصروفات الفائدة النتيجة في الجسر بمقدار 0.04 دولار للسهم، بما يعكس أثر التمويل في انتقال الشركة بين الربعين.
وبقي الإشغال المادي للعقارات المماثلة عند 95.3% في الربعين الثاني والثالث، فيما قالت الإدارة إنها تتوقع مستوى أعلى في الربع الرابع. وعند وقت مؤتمر النتائج، كانت قرارات أكثر من 90% من تجديدات الربع الرابع قد اتُخذت، مع نمو يتجاوز 5% على أساس سنوي في الإيجارات المقبولة للتجديد. وقالت الإدارة إن استيعاب الوحدات السكنية في أسواق الشركة منذ بداية العام تجاوز تسليمات المعروض الجديد. وأضافت أن ذلك قلص عدد المجتمعات التي لا تزال في مرحلة التأجير الأولي، وساعد على خفض الحوافز تدريجياً. وتمثل هذه التطورات دعماً محتملاً للإيرادات التشغيلية في الربع الرابع، بالتوازي مع استمرار ضعف أسعار العقود الجديدة الذي وصفته الشركة.
وقال الرئيس التنفيذي إن أسعار الإيجار الجديدة في أكتوبر تحسنت مقارنة بسبتمبر، وإن نمو الأسعار الممزوجة تسارع بأكثر من 100 نقطة أساس على أساس سنوي خلال الشهر. وأضاف أن الشركة تتوقع استمرار تحسن اتجاه التسعير في العام الجديد. كما قالت MAA إنها ستحدّث توجيهات أرباح السهم المخفف وCore FFO وCore AFFO لعام 2026 على أساس فصلي. وأغلق السهم عند 116.75 دولار في 28 أكتوبر، مقارنة بإغلاق 121.17 دولار في 22 أكتوبر. وذكرت Investing.com أن السهم كان منخفضاً 11.78% خلال الأشهر الثلاثة حتى 28 أكتوبر، و7.55% خلال الاثني عشر شهراً السابقة.