MAA تسجل 2.11 دولار من FFO للسهم وتخفض توقعاتها السنوية إلى 8.43–8.55 دولار

الحقائق الرئيسية

أعلنت شركة Mid-America Apartment Communities، المعروفة اختصاراً بـMAA، في 28 أكتوبر نتائج الربع الثالث المنتهي في 30 سبتمبر 2026، مسجلة FFO مخففاً قدره 2.11 دولار للسهم مقابل 2.14 دولار في الفترة نفسها من العام السابق. أما Core FFO، وهو المقياس الذي قالت الشركة إن نتائجه جاءت وفق توقعاتها، فبلغ 2.10 دولار للسهم مقارنة مع 2.16 دولار قبل عام. وبحسب Zacks، جاء FFO الفصلي البالغ 2.1 دولار للسهم متماشياً مع تقدير الإجماع، لكن بيان الشركة يفصل بين المقياسين ويضع Core FFO عند 2.10 دولار. وقال الرئيس التنفيذي إن الشركة بنت الإشغال خلال الربع وحافظت على انضباط إدارة المصروفات. وتأتي النتائج مع خفض الشركة نطاق توقعاتها السنوية لـCore FFO، في إشارة إلى ضغوط على مسار الإيرادات والتسعير خلال بقية العام.

في عمليات المحفظة المماثلة، ارتفع تسعير عقود التجديد 5.3% على أساس سنوي، بزيادة 80 نقطة أساس عن مستواه قبل عام. لكن نمو معدل الإيجار الفعلي المدمج للمحفظة بلغ 0.4% فقط خلال الربع، ما يعكس تبايناً بين تجديد عقود المستأجرين الحاليين والتسعير الإجمالي المحقق عبر المحفظة. وقالت الإدارة إن تحسن تسعير المستأجرين الجدد على أساس سنوي جاء متأخراً بنحو ربع سنة عن الموعد الذي توقعته. وأضافت أن ارتفاع أسعار الفائدة وتأخر التحسن أثّرا في التسعير المدمج والإشغال. وفي المقابل، قالت الشركة إن تسعير عقود المستأجرين الجدد في أكتوبر تحسن مقارنة بسبتمبر، على خلاف النمط الموسمي المعتاد، وإن التسعير المدمج تسارع بأكثر من 100 نقطة أساس على أساس سنوي.

وأظهرت بيانات الاحتفاظ بالمستأجرين مستوى منخفضاً للمغادرة في المحفظة المماثلة؛ إذ بلغ معدل دوران المستأجرين 39.6% حتى 30 سبتمبر. وسجلت المغادرات المرتبطة بشراء منازل منفردة مستوى فصلياً قياسياً منخفضاً عند 10.1% خلال الربع. وتبرز هذه الأرقام جانباً من أداء المحفظة السكنية بالتوازي مع التحسن الذي سجلته عقود التجديد. وقد أكملت MAA التأجير الأولي لمجمعي Val Vista في سوق فينيكس وBreakwater في تامبا. كما أنهت تطوير مشروع Milepost II في دنفر، وبدأت إنشاء مجتمعات سكنية في شمال فرجينيا وناشفيل، إلى جانب توسعة في كانساس سيتي. وفي نهاية سبتمبر، كانت للشركة مصالح ملكية في 105,136 وحدة سكنية موزعة على 16 ولاية، بما يشمل المجتمعات قيد التطوير.

على صعيد التمويل، اقترضت شركة الشراكة التشغيلية التابعة لـMAA مبلغاً إضافياً قدره 250 مليون دولار خلال الربع من تسهيل قرض مؤجل السحب. وبلغ الرصيد القائم من التسهيل 350 مليون دولار في 30 سبتمبر. ويأتي ذلك ضمن خلفية نتائج الربع التي جمعت بين نمو أقوى في تسعير التجديدات، ونمو محدود في معدل الإيجار الفعلي المدمج، وخفض في توقعات الإيرادات السنوية للعقارات المماثلة. فقد عدّلت الشركة نطاق توقع نمو إيرادات هذه العقارات إلى انخفاض يتراوح بين 0.40% و0.10% خلال السنة المالية 2026، بعدما كان النطاق السابق يمتد من انخفاض 0.20% إلى ارتفاع 0.40%. ويضع هذا التعديل الإيرادات المتوقعة في نطاق انكماش للعام، وفق الأرقام التي أعلنتها الشركة.

خفضت MAA نطاق توقع Core FFO للسنة المالية 2026 إلى 8.43–8.55 دولار للسهم، من نطاق سابق عند 8.41–8.65 دولار، وحددت منتصف النطاق الجديد عند 8.49 دولار. وللربع الرابع، تتوقع الشركة Core FFO بين 2.12 و2.24 دولار للسهم، بمنتصف يبلغ 2.18 دولار. وتعقد الشركة اتصالاً لمناقشة نتائج الربع الثالث في 29 أكتوبر 2026 عند الساعة 9:00 صباحاً بالتوقيت المركزي. وكان سهم MAA قد أغلق عند 118.75 دولار في 27 أكتوبر، قبل إعلان النتائج. ويأتي تطور أكتوبر في تسعير الإيجارات بعد أن قالت الإدارة إن التحسن السنوي لعقود المستأجرين الجدد تأخر عن توقعاتها بنحو ربع سنة، بينما لا تزال توقعاتها السنوية المحدثة تعكس نطاقاً أقل لـCore FFO وإيرادات المحفظة المماثلة.