| المعيار | النتيجة | التوزيع | القيمة | المتوسط | الترتيب |
|---|---|---|---|---|---|
التقييم | 86 | 7.4x | 17.3x | ضمن الأفضل | |
النمو | 65 | 8.3% | 7.1% | حول الوسيط | |
الجودة | 43 | 8.5% | 4.5% | حول الوسيط | |
الأمان | 51 | 3.6x | 2.6x | حول الوسيط | |
عائد رأس المال | 71 | 10.36% | 0.06% | ضمن الأفضل | |
الزخم | 41 | -7.6% | -1.6% | حول الوسيط | |
المعنويات | 2 | 1 | 3 | ضمن الأدنى |
الحد الأدنى: قيمة الشركة لو توقف النمو اليوم
عائد سندات الخزانة الأمريكية لعشر سنوات 4.96% بتاريخ 2026-10-22. تقديرات محسوبة من بيانات الشركة وأهداف المحلّلين، وليست نصيحة استثمارية.
عشرة مؤشرات أساسية، كلٌّ منها مقارَن بوسيط ومتوسط القطاع — يكشف ما إذا كان السهم رخيصاً أم مبالغاً في تقييمه مقارنةً بشركات نفس القطاع.
تملك Regency Centers Corporation وتطوّر وتدير مراكز تسوق مفتوحة تتركز على الأحياء والمجتمعات وتستند غالباً إلى متاجر البقالة، وتولد دخلها أساساً من الإيجارات ونمو الإشغال وزيادات الإيجار واسترداد مصروفات العقارات. تشمل قاعدة المستأجرين متاجر الضروريات والقيمة والمطاعم والخدمات الشخصية والصحة واللياقة؛ وشكّلت الفئتان الأخيرتان نحو 12% من الإيجار الأساسي السنوي في الربع 2 من السنة المالية 2026 المنتهي في 2026-06-30. وتضيف الشركة نمواً خارجياً عبر التطوير وإعادة التطوير والاستحواذات الانتقائية، إلى جانب دخل إضافي يقارب 35 مليون دولار سنوياً من الطاقة الشمسية وشحن المركبات الكهربائية والرسوم والفعاليات التسويقية.
في الربع 2 من السنة المالية 2026 المنتهي في 2026-06-30، ارتفع الإيراد 8.9% إلى 414.8 مليون دولار من 380.8 مليون دولار في الربع 2 من السنة المالية 2025، وبلغ صافي الدخل 115.8 مليون دولار وربحية السهم المخفّضة 0.61 دولار والتدفق النقدي التشغيلي 281.3 مليون دولار. في المقابل، بلغ الهامش الإجمالي 18.5% مقابل 75.2% قبل عام، وبلغ الهامش التشغيلي 36.7% مقابل 73.8%، بما يمثل تراجعاً قدره 56.7 و37.1 نقطة مئوية على الترتيب. وعلى مستوى التشغيل العقاري، بلغ نمو NOI للعقارات المماثلة 3.8%، واقترب معدل المساحات المؤجرة من 97%، وبلغ الإشغال الذي بدأ دفع الإيجار عنه 94.5%، مع معدل احتفاظ بالمستأجرين قدره 84%.
بلغت المشاريع قيد التنفيذ 680 مليون دولار وكانت مؤجرة بنسبة 80%، مع عائد مختلط متوقع قدره 9%، بينما تستهدف الشركة اقتراب بدايات التطوير وإعادة التطوير خلال السنة المالية 2026 من 400 مليون دولار. وفي آخر 12 شهراً حتى 2026-06-30، سجلت الشركة إيراداً قدره 1.6 مليار دولار وصافي دخل قدره 556.2 مليون دولار وتدفقاً نقدياً تشغيلياً قدره 856.6 مليون دولار وتدفقاً نقدياً حراً قدره 210.9 مليون دولار. وبلغ النقد والاستثمارات 191.6 مليون دولار مقابل إجمالي دين قدره 5.5 مليار دولار في الربع 2 من السنة المالية 2026، بينما أشارت الإدارة إلى رافعة مالية ضمن نطاقها المستهدف البالغ 5 إلى 5.5 مرة وإتاحة شبه كاملة لتسهيل ائتماني متجدد بقيمة 1.5 مليار دولار.
تحليل آلي لأغراض معلوماتية فقط، وليس نصيحة استثمارية.
الربع 2 من السنة المالية 2026
آخر 12 شهراً حتى 2026-06-30
الموعد: 2026-10-29
الإيراد مقارنة بعتبة 414.8 مليون دولار
الهامش الإجمالي مقارنة بعتبة 18.5%
الهامش التشغيلي مقارنة بعتبة 36.7%
تعطي طريقة القيمة بلا نمو، التي تفترض ثبات الربح التشغيلي الحالي بعد الضريبة إلى الأبد، قيمة قدرها 7.83 دولاراً باستخدام معدل خصم 8.9%، ولذلك فهي تقدير لما يبقى إذا توقف النمو. هذه هي الطريقة المحسوبة الوحيدة المتاحة، ومن ثم لا توجد قيم متعددة يمكن اختبار اتفاقها أو اختلافها، بينما يقتصر رأي المحللين على إجماع «شراء» من دون هدف سعري رقمي. يميل نموذج التدفق النقدي بطبيعته إلى التحفظ، إذ يضع الشركات الأمريكية الكبرى في العينة أدنى من أسعارها بنحو 51% في المتوسط، في حين تميل أهداف المحللين إلى التفاؤل وتضع الشركة النموذجية أعلى بنحو 20%. واحتل محور التقييم في درجة EL7 المرتبة 4 من 37 داخل الصناعة بدرجة 92 من 100 للفترة المنتهية في 2026-06-30، وهو مقياس نسبي لجاذبية التقييم داخل الصناعة وليس بديلاً عن طرق القيمة الجوهرية.
الأسعار والمعطيات في النص بتاريخ 2026-09-27؛ السعر اللحظي معروض أعلى الصفحة.
يجمع نموذج النمو بين ارتفاع الإيجارات في المحفظة القائمة والتطوير الخارجي. في الربع 2 من السنة المالية 2026 المنتهي في 2026-06-30، نما NOI للعقارات المماثلة 3.8%، وتجاوزت فروق الإيجار النقدية 10%، واقتربت فروق GAAP من 20%. وتبلغ المشاريع قيد التنفيذ 680 مليون دولار بعائد مختلط متوقع قدره 9% ونسبة تأجير 80%، مع استهداف بدايات تقترب من 400 مليون دولار خلال السنة المالية 2026.
اقترب معدل المساحات المؤجرة من 97% في الربع 2 من السنة المالية 2026 المنتهي في 2026-06-30، ووصل معدل الاحتفاظ بالمستأجرين إلى 84%. بلغ الإشغال الذي بدأ دفع الإيجار عنه 94.5%، مع فجوة بين المساحات المؤجرة والمدفوعة تقارب 240 نقطة أساس مقابل مستوى تاريخي مستقر يقارب 180 نقطة أساس. وشمل الطلب متاجر البقالة والصحة واللياقة والمطاعم والخدمات الشخصية ومتاجر القيمة، كما تضمنت أكثر من 80% من عقود المتاجر الصغيرة الجديدة زيادات سنوية قدرها 3% أو أكثر.
تبلغ قيمة مشاريع التطوير وإعادة التطوير قيد التنفيذ 680 مليون دولار، مع عائد مختلط متوقع قدره 9% وتأجير 80% في الربع 2 من السنة المالية 2026 المنتهي في 2026-06-30. بدأ أكثر من 140 مليون دولار من المشاريع خلال النصف الأول من السنة المالية 2026، ومنها Berkman at Durbin Park بقيمة 55 مليون دولار والمثبت بمتجري Whole Foods وTJ Maxx. وتجاوزت عوائد مشاريع الإنشاء من الصفر 7%، بينما أفادت الإدارة بأن بعض الاستحواذات المنافسة أصبحت تتم بمعدلات رسملة تبدأ بالرقم 4.
بلغ النقد والاستثمارات 191.6 مليون دولار وإجمالي الدين 5.5 مليار دولار في الربع 2 من السنة المالية 2026 المنتهي في 2026-06-30، ولذلك يبقى الدين أكبر بكثير من النقد الظاهر في الميزانية. في المقابل، قالت الإدارة إن الرافعة المالية تقع ضمن نطاقها المستهدف البالغ 5 إلى 5.5 مرة، مع إتاحة شبه كاملة لتسهيل ائتماني متجدد قيمته 1.5 مليار دولار. وبلغ التدفق النقدي التشغيلي 856.6 مليون دولار والتدفق النقدي الحر 210.9 مليون دولار في آخر 12 شهراً حتى 2026-06-30، بينما قدّرت الإدارة التدفق النقدي الحر للسنة المالية 2026 بنحو 180 مليون دولار.
بلغ الهامش الإجمالي 18.5% في الربع 2 من السنة المالية 2026 المنتهي في 2026-06-30 مقابل 75.2% في الربع 2 من السنة المالية 2025، بانخفاض 56.7 نقطة مئوية. وبلغ الهامش التشغيلي 36.7% مقابل 73.8%، بانخفاض 37.1 نقطة مئوية، رغم نمو الإيراد السنوي 8.9% إلى 414.8 مليون دولار. لذلك سيحدد التقرير التالي ما إذا كانت قوة الإيراد وNOI والتدفق النقدي قادرة على موازنة هذا الانكماش الكبير في الهوامش.
قرر مشغّل رئيسي عدم افتتاح 11 موقعاً ضمن حزمة مواقع، لكنه استمر في تشغيل نحو 15 وحدة في محفظة Regency خلال الربع 2 من السنة المالية 2026 المنتهي في 2026-06-30. تستمر الشركة في تحصيل الإيجار حتى نهاية السنة المالية 2026، وحصلت على رسم إنهاء يعادل إيجار أربع سنوات. وكانت فرق التأجير قد بدأت العمل على إعادة إشغال 8 من المواقع الـ11، ما يخفف الأثر لكنه لا يلغي مخاطر تنفيذ خطط المستأجرين في المواقع المتبقية.