| المعيار | النتيجة | التوزيع | القيمة | المتوسط | الترتيب |
|---|---|---|---|---|---|
التقييم | 31 | 25.1x | 17.8x | ضمن الأدنى | |
النمو | 68 | 8.3% | 7.1% | ضمن الأفضل | |
الجودة | 43 | 8.5% | 4.5% | حول الوسيط | |
الأمان | 51 | 3.6x | 2.6x | حول الوسيط | |
عائد رأس المال | 49 | 3.85% | 2.12% | حول الوسيط | |
الزخم | 56 | 6.8% | 2.9% | حول الوسيط | |
المعنويات | 47 | 7 | 3 | حول الوسيط |
تقديرات — أهداف المحلّلين ونموذج DCF مبسّط؛ ليست نصيحة استثمارية.
عشرة مؤشرات أساسية، كلٌّ منها مقارَن بوسيط ومتوسط القطاع — يكشف ما إذا كان السهم رخيصاً أم مبالغاً في تقييمه مقارنةً بشركات نفس القطاع.
تملك Regency Centers Corporation وتطوّر وتعيد تطوير مراكز تسوق مفتوحة في أحياء وضواحٍ قوية، مع تركيز أساسي على المراكز المرتكزة على متاجر البقالة. وتأتي إيراداتها من الإيجارات، واسترداد مصروفات العقارات من المستأجرين، ورسوم إنهاء العقود، ومصادر دخل إضافية مثل الطاقة الشمسية وشحن المركبات الكهربائية والفعاليات التسويقية؛ وقد بلغ الدخل الإضافي نحو 35 مليون دولار سنوياً في الربع 2 من السنة المالية 2026. ويضم مزيج المستأجرين متاجر البقالة والصحة والعافية والمطاعم والخدمات الشخصية ومتاجر القيمة، بينما مثّلت الأنشطة الطبية واللياقة البدنية نحو 12% من الإيجار الأساسي السنوي، بزيادة 200 نقطة أساس خلال نحو خمس سنوات.
في الربع 1 من السنة المالية 2026، سجلت Regency Centers إيرادات قدرها 412.5 مليون دولار وصافي دخل قدره 128.5 مليون دولار، بما يعادل هامش صافي دخل محسوباً بنحو 31.2%. وللمقارنة بين الفترات المفصح عنها، بلغت إيرادات السنة المالية 2025 نحو 1.6 مليار دولار وصافي الدخل 527.5 مليون دولار، بينما بلغت أرقام الاثني عشر شهراً المنتهية في السنة المالية 2026 نحو 1.6 مليار دولار و546.4 مليون دولار على الترتيب. ولم تتضمن المعطيات ربحاً إجمالياً أو ربحية للسهم، لذلك يتركز تقييم الربحية هنا على صافي الدخل ومؤشرات التشغيل الواردة في مكالمة النتائج.
أظهرت مكالمة الربع 2 من السنة المالية 2026 نمواً بنسبة 3.8% في صافي الدخل التشغيلي للعقارات المماثلة، مع معدل تأجير يقارب 97% ومعدل إشغال بدأ دفع الإيجار عند 94.5%. تجاوزت فروق الإيجارات النقدية 10% واقتربت فروق الإيجارات المحاسبية من 20%، وبلغ معدل الاحتفاظ بالمستأجرين 84%. كما تجاوزت نسبة المساحات المؤجرة التي لم يبدأ تحصيل إيجارها بعد معدل الإشغال القائم بنحو 240 نقطة أساس، ما يمنح الشركة مساراً لتحويل عقود موقعة إلى إيرادات فعلية.
تحليل آلي لأغراض معلوماتية فقط، وليس نصيحة استثمارية.
يبلغ إجماع المحللين «شراء»، بمتوسط سعر مستهدف قدره 86.63 دولار ونطاق أهداف من 83 إلى 92 دولاراً. يقع متوسط الهدف فوق قمة نطاق 52 أسبوعاً البالغة 83.66 دولار، كما يتجاوز أدنى هدف هذه القمة بفارق محدود، ما يعكس توقعاً باستمرار نمو الإشغال والتطوير، لكنه يترك حساسية واضحة لأي تعثر في التنفيذ أو الهوامش. ولا يتوافر مكرر ربحية في المعطيات، لذلك لا يمكن تأكيد جاذبية التقييم بمقياس الأرباح التقليدي.
الأسعار والمعطيات في النص بتاريخ 2026-08-29؛ السعر اللحظي معروض أعلى الصفحة.
يعتمد النمو على ارتفاع الإشغال وفروق الإيجارات ومحفظة التطوير. في الربع 2 من السنة المالية 2026، نما صافي الدخل التشغيلي للعقارات المماثلة 3.8%، وبلغ معدل التأجير قرابة 97%، وتجاوزت فروق الإيجارات النقدية 10%. كما رفعت الشركة توقعاتها إلى نمو إجمالي لصافي الدخل التشغيلي في منتصف نطاق 6% ونمو يتجاوز 5% في ربحية السهم التشغيلية الأساسية.
بلغت قيمة المشروعات قيد التنفيذ 680 مليون دولار في 30 يوليو 2026، مع عائد مركب متوقع قدره 9% ونسبة تأجير 80%. وتتوقع Regency Centers أن تقترب بدايات التطوير وإعادة التطوير من 400 مليون دولار خلال السنة المالية 2026، بعد بدء أكثر من 140 مليون دولار منذ بدايتها. ومن المشروعات المحددة Berkman at Durbin Park بقيمة 55 مليون دولار، والمرتبط بمتجري Whole Foods وTJ Maxx.
بلغ الإشغال الذي بدأ دفع الإيجار 94.5% في الربع 2 من السنة المالية 2026، بينما اقترب معدل التأجير من 97%. وبلغ الفارق المرتبط بالعقود الموقعة التي لم يبدأ إيجارها نحو 240 نقطة أساس، مقابل مستوى مستقر تاريخي يقارب 180 نقطة أساس. وترى الإدارة أن تحويل هذه العقود إلى مستأجرين دافعين للإيجار سيدعم صافي الدخل التشغيلي واسترداد المصروفات.
تبدأ خطة التمويل بالتدفق النقدي الحر المتوقع عند نحو 180 مليون دولار في السنة المالية 2026. وكانت الرافعة المالية عند الطرف الأدنى من النطاق المستهدف البالغ 5 إلى 5.5 مرات، مع توافر شبه كامل للتسهيل الائتماني المتجدد البالغ 1.5 مليار دولار. ويمكن للشركة أيضاً استخدام الدين أو حقوق الملكية أو الشراكات، ومنها شراكتها الممتدة لأكثر من 20 عاماً مع ولاية Oregon.
تشمل المخاطر تراجع خطط بعض المستأجرين وتقلب تكاليف الإنشاء واشتداد المنافسة على الاستحواذات. ففي الربع 2 من السنة المالية 2026، ألغى مشغل لمحطات شحن المركبات الكهربائية افتتاح 11 موقعاً، وإن كانت الشركة قد حصلت على رسم إنهاء يعادل إيجار أربع سنوات وبدأت العمل على إعادة تأجير 8 مواقع. كما هبطت معدلات رسملة بعض صفقات مراكز البقالة إلى مستويات تبدأ بأقل من 5%، بالتزامن مع تقلبات في الوقود وسلاسل الإمداد والتعريفات الجمركية.
وصفت الإدارة الميزانية بأنها مصنفة ائتمانياً عند الفئة A في مكالمة 30 يوليو 2026. وبلغت الرافعة المالية الطرف الأدنى من النطاق المستهدف البالغ 5 إلى 5.5 مرات، مع تدفق نقدي حر متوقع بنحو 180 مليون دولار في السنة المالية 2026. كما كان التسهيل الائتماني المتجدد البالغ 1.5 مليار دولار متاحاً بصورة شبه كاملة، ما يدعم تمويل المشروعات والفرص الاستثمارية.
