MRP Millrose Properties, Inc.

تحقق Millrose دخلها أساساً من توفير رأس مال دائم لامتلاك الأراضي وتطويرها لصالح شركات بناء المساكن، ثم تحصيل رسوم خيارات متكررة عندما يحتفظ الطرف المقابل بحقه في استلام الأرض. في الربع 2 من السنة المالية 2026، ولّدت رسوم الخيارات 195.4 مليون دولار، مقابل 1.5 مليون دولار من دخل قروض التطوير. بلغ إجمالي الإيرادات 196.9 مليون دولار، ما يوضح أن رسوم الخيارات هي المصدر المهيمن للدخل. ووصل رأس المال المستثمر الذي يدعم هذا الدخل إلى 8.8 مليار دولار في نهاية الربع.

يمثل اتفاق البرنامج الرئيسي مع Lennar نحو 68% من رأس المال المستثمر في نهاية الربع 2 من السنة المالية 2026، ولذلك يبقى الأساس الأكبر للمحفظة. في المقابل، أصبحت الاتفاقات الأخرى تمثل 32% وحققت عائداً متوسطاً مرجحاً قدره 10.6% خلال الربع. أضافت Millrose علاقتين جديدتين في ذلك الربع، ووصلت قاعدة الأطراف المقابلة إلى 19. يخفف هذا التوسع التركّز تدريجياً، لكنه لا يلغي الأهمية الكبيرة لاتفاق Lennar.

بلغ AFFO نحو 127.6 مليون دولار، أو 0.77 دولار للسهم المخفف، في الربع 2 من السنة المالية 2026. أعلنت الشركة توزيعاً فصلياً قدره 0.77 دولار للسهم، بإجمالي يقارب 127.9 مليون دولار، وقالت إن الأرباح المتكررة تدعمه بالكامل. كان ذلك سادس رفع فصلي متتالٍ للتوزيع، فيما بلغ العائد السنوي على حقوق الملكية الدفترية 8.8% وفق عرض الإدارة. كما وصل معدل AFFO عند الخروج من الربع إلى 0.80 دولار للسهم بعد إعادة توظيف القروض المسددة مبكراً.

أبرمت Millrose في الربع 2 من السنة المالية 2026 علاقة خدمات مصرفية للأراضي مع JPI، التابعة بالكامل لـSumitomo Forestry. تمثل العلاقة أول توسع للمنصة في الأصول متعددة العائلات، لكنها تظل ضمن العقارات السكنية ولا تعني انتقالاً إلى قطاعات تجارية مثل التجزئة أو الصناعة. قالت الإدارة إن هيكل الصفقة يركز على الأرض والتحسينات الأفقية وإن عائدها يتسق مع اتفاقات الشركة الأخرى خارج Lennar. كما وصفت الصفقة بأنها تراكمية للأرباح وذات عائد جيد بعد احتساب المخاطر، مع بقاء التوسع في هذا المجال انتهازياً لا تحولاً شاملاً في الاستراتيجية.

أشارت الإدارة في مكالمة 4 أغسطس 2026 إلى أن شركات البناء تواجه سنة رابعة متتالية من معدلات الرهن العقاري فوق 6%، إلى جانب حوافز مرتفعة وضعف خاص في شريحة المشترين لأول مرة. كما كانت توجيهات التسليم للسنة المالية 2026 تتراجع لدى أكبر شركات البناء العامة، ما يعكس صعوبة الطلب القريب. في المقابل، قالت Millrose إن شركات البناء تلجأ بصورة أكبر إلى تمويل الأراضي خارج الميزانية حتى لا تضحي بالمجتمعات المخطط لها لعامي 2028 و2029. لذلك قد يزيد ضعف السوق الطلب على رأس مال Millrose، لكنه يرفع في الوقت نفسه مخاطر أداء الأراضي وإنهاء الخيارات إذا تدهورت الظروف بدرجة أكبر.

لم تسجل Millrose أي إنهاء لعقد خيار منذ تأسيس منصتها وحتى الربع 2 من السنة المالية 2026، لكن الإدارة أكدت أن ذلك لا يمنع حدوث إنهاءات مستقبلاً. تعتمد الحماية على تقييم الأرض وهامش المشروع والوديعة والتعزيزات الائتمانية، مع متوسط هامش إجمالي مكتتب بلغ 21% للصفقات الجديدة خلال الأرباع الأربعة المنتهية في ذلك الربع. تبلغ الوديعة في المحفظة حالياً نحو 10%، مقارنة بنطاق تاريخي بين 20% و25%، ويتحدد الفرق وفق شكل التعزيز الائتماني في كل صفقة. وتشمل خطط الطوارئ تعديل جدول الاستلام أو إدخال شركة بناء أخرى أو استخدام الأرض ضمن البناء المخصص للإيجار أو الإيجار المتناثر.