| المعيار | النتيجة | التوزيع | القيمة | المتوسط | الترتيب |
|---|---|---|---|---|---|
التقييم | 26 | 24.4x | 17.8x | ضمن الأدنى | |
النمو | 13 | -3.8% | 7.1% | ضمن الأدنى | |
الجودة | 33 | 2.7% | 4.5% | ضمن الأدنى | |
الأمان | 36 | 6.1x | 2.6x | ضمن الأدنى | |
عائد رأس المال | 70 | 6.19% | 2.12% | ضمن الأفضل | |
الزخم | 51 | -8.2% | 2.9% | حول الوسيط | |
المعنويات | 77 | 4 | 3 | ضمن الأفضل |
تقديرات — أهداف المحلّلين ونموذج DCF مبسّط؛ ليست نصيحة استثمارية.
عشرة مؤشرات أساسية، كلٌّ منها مقارَن بوسيط ومتوسط القطاع — يكشف ما إذا كان السهم رخيصاً أم مبالغاً في تقييمه مقارنةً بشركات نفس القطاع.
تملك Kilroy Realty Corporation وتدير محفظة من العقارات المكتبية ومرافق علوم الحياة عالية الجودة في خمسة أسواق أمريكية، مع حضور بارز في San Francisco وLos Angeles وSan Diego وSeattle وBellevue وAustin. ويتولد نشاطها التشغيلي أساساً من تأجير المساحات وتحصيل الإيجارات الأساسية، بينما تستخدم بيع الأصول والأراضي وإعادة تدوير رأس المال لتحسين جودة المحفظة والسيولة. وفي 30 يونيو 2026، بلغت نسبة إشغال المحفظة، شاملة KOP Phase 2، نحو 77%، في حين تجاوزت عقود الإيجار الموقعة التي لم تبدأ بعد مليون قدم مربعة وبقيمة إيجار أساسي سنوية تتجاوز 78 مليون دولار.
في الربع 2 من السنة المالية 2026، حققت الشركة أموالاً من العمليات بقيمة 0.92 دولار للسهم المخفف، تضمنت 0.05 دولار للسهم من تسوية إفلاس غير متكررة بقيمة 5.9 مليون دولار تعود إلى 2023. ونما صافي الدخل التشغيلي النقدي للعقارات المماثلة 1.5%، بينما ارتفعت إيجارات العقود المماثلة الجديدة والمجددة 21% وفق أساس GAAP و6.1% نقداً؛ وبلغ الارتفاع 27.3% و15.6% على الترتيب للمساحات التي ظلت شاغرة 12 شهراً أو أقل. أما أحدث أرقام EDGAR الفصلية المتاحة في السياق، للربع 1 من السنة المالية 2026، فتظهر إيرادات قدرها 270.1 مليون دولار وصافي خسارة 19.3 مليون دولار وخسارة للسهم قدرها 0.16 دولار، مقارنة بإيرادات 1.1 مليار دولار وصافي دخل 276.1 مليون دولار وربحية سهم 2.32 دولار في السنة المالية 2025.
يعكس مزيج الطلب اختلافاً واضحاً بين الأسواق والأنشطة: تمثل منظومة الذكاء الاصطناعي نحو ثلث الطلب النشط في San Francisco، بينما يأتي طلب إضافي من الدفاع والفضاء والروبوتات والتصنيع المتقدم في South Bay، ومن شركات علوم الحياة في KOP Phase 2. ويتميز رصيد العقود الموقعة التي لم تبدأ بعد بأن 86% منه بعقود ثلاثية الصافي، مقابل 53% من المحفظة القائمة، وبإيجار أساسي سنوي يتجاوز 75 دولاراً للقدم المربعة، أي أعلى 30% من متوسط المحفظة؛ ما يمنحه أثراً محتملاً أكبر على صافي الدخل التشغيلي عند بدء العقود.
تحليل آلي لأغراض معلوماتية فقط، وليس نصيحة استثمارية.
يبلغ متوسط السعر المستهدف للمحللين 37.44 دولار، ضمن نطاق واسع من 31 إلى 44 دولاراً، بينما يقع أعلى هدف قريباً من الحد الأعلى لنطاق 52 أسبوعاً البالغ 45.03 دولار، ويبلغ الحد الأدنى لذلك النطاق 27.36 دولار. ويعكس إجماع «حياد» توازناً بين تحسن التأجير ورصيد العقود المستقبلية من جهة، وبين إشغال 77% ومخاطر KOP Phase 2 وFlower Mart واستحقاق DIRECTV/AT&T من جهة أخرى؛ كما أن غياب مضاعف ربحية معروض يجعل أهداف المحللين ونطاق 52 أسبوعاً مرجعين أوضح للتقييم في المعطيات المقدمة.
الأسعار والمعطيات في النص بتاريخ 2026-08-31؛ السعر اللحظي معروض أعلى الصفحة.
المحرك الأوضح هو بدء عقود الإيجار الموقعة التي لم تبدأ بعد، والتي تجاوزت مليون قدم مربعة و78 مليون دولار من الإيجار الأساسي السنوي في 30 يونيو 2026. ويتجاوز إيجارها الأساسي السنوي 75 دولاراً للقدم المربعة، أي أعلى 30% من متوسط المحفظة. كما أن 86% منها بعقود ثلاثية الصافي مقابل 53% من المحفظة القائمة، ما يمنحها أثراً أكبر على صافي الدخل التشغيلي عند بدء التحصيل.
بلغ الطلب النشط في San Francisco أكثر من 10 ملايين قدم مربعة في الربع 2 من السنة المالية 2026، وهو أعلى مستوى منذ 2019، وارتفعت الإيجارات الفعالة نحو 15% على أساس سنوي. وجرى تأجير 7.5 ملايين قدم مربعة منذ بداية السنة المالية 2026، بالتزامن مع انخفاض المعروض 4.5 ملايين قدم مربعة. ومع ذلك، لا تزال إيجارات محفظة KRC أعلى من السوق في San Francisco، وإن قالت الإدارة إن الفجوة تقلصت خلال الربعين السابقين للمكالمة.
يمثل قطاع الذكاء الاصطناعي نحو ثلث خط الطلب النشط في San Francisco وفق مكالمة 28 يوليو 2026، لكنه ليس المصدر الوحيد للطلب. وأشارت الإدارة إلى توسعات سريعة، منها عقد Anthropic بمساحة 249 ألف قدم مربعة في 500 Howard ثم عقد آخر بمساحة 72 ألف قدم مربعة في 405 Howard. كما توسع أحد مستأجري المساحات الجاهزة في 201 Third إلى جزء من طابق إضافي خلال الربع 2 من السنة المالية 2026، بما يوضح أن بعض الطلب يتحول من تأسيس الشركات إلى توسعات لاحقة.
ارتفعت جولات المعاينة في المشروع من 317 ألف قدم مربعة في الربع 1 من السنة المالية 2026 إلى أكثر من 800 ألف قدم مربعة في الربع 2. ونفذت KRC عقداً بمساحة 38 ألف قدم مربعة مع Olema Pharmaceuticals، وقالت إن جميع المساحات غير المؤجرة في المبنى متعدد المستأجرين تحظى باهتمام نشط. لكن مدد إبرام عقود علوم الحياة ما زالت طويلة، وسيكون KOP Phase 2 المكون الأساسي من إنفاق التطوير المتوقع عند نحو 150 مليون دولار في السنة المالية 2026.
تبلغ استحقاقات 2027 نحو مليون قدم مربعة، ويأتي الجزء الأكبر من عقد DIRECTV/AT&T في Kilroy Airport Center خلال الربع 4 من السنة المالية 2027. وبعد استبعاد ذلك العقد، يوجد استحقاق آخر بحجم يقارب 80 ألفاً إلى 90 ألف قدم مربعة، ثم تنخفض الأحجام الفردية إلى أقل من 50 ألف قدم مربعة. وتقيّم الشركة خيارات متعددة للحرم، تشمل إعادة التأجير أو التصرف فيه، من دون إعلان قرار نهائي في مكالمة 28 يوليو 2026.
ثبتت الشركة توجيه أموال العمليات عند 3.49 إلى 3.63 دولار للسهم المخفف، وتوجيه نمو صافي الدخل التشغيلي للعقارات المماثلة بين 0.25% و1.25%. وأوضح المدير المالي أن استبعاد المنفعة غير المتكررة البالغة 0.05 دولار للسهم من معدل الربع 2 من السنة المالية 2026 ثم تمديد المعدل يقود تقريباً إلى منتصف النطاق. أما الوصول إلى الحد الأعلى فيعتمد على تسريع بدء تحصيل الإيجارات خلال 2026، في حين تمثل وتيرة بيع الأصول وإعادة تدوير رأس المال عامل التذبذب الرئيسي في النصف الثاني.
