| المعيار | النتيجة | التوزيع | القيمة | المتوسط | الترتيب |
|---|---|---|---|---|---|
التقييم | 37 | 22.9x | 17.8x | ضمن الأدنى | |
النمو | 61 | 12.2% | 7.1% | حول الوسيط | |
الجودة | 64 | 8.4% | 4.5% | حول الوسيط | |
الأمان | 45 | 4.5x | 2.6x | حول الوسيط | |
عائد رأس المال | 43 | 3.90% | 2.12% | حول الوسيط | |
الزخم | 76 | 19.4% | 2.9% | ضمن الأفضل | |
المعنويات | 79 | 8 | 3 | ضمن الأفضل |
تقديرات — أهداف المحلّلين ونموذج DCF مبسّط؛ ليست نصيحة استثمارية.
عشرة مؤشرات أساسية، كلٌّ منها مقارَن بوسيط ومتوسط القطاع — يكشف ما إذا كان السهم رخيصاً أم مبالغاً في تقييمه مقارنةً بشركات نفس القطاع.
Federal Realty Investment Trust هي شركة استثمار عقاري مدرجة بالرمز FRT في NYSE، وتولّد دخلها أساساً من تأجير مراكز تسوق كبيرة ومهيمنة في أسواقها، إلى جانب أصول متعددة الاستخدامات ومشروعات سكنية تُقام على الأراضي الفائضة داخل مراكزها القائمة. تشمل مصادر النمو رفع الإيجارات عند تجديد العقود، زيادة الإشغال، إعادة تطوير الأصول، الاستحواذ على مراكز قابلة لتحسين التشغيل، وإيرادات إضافية من مواقف السيارات والرعاية واللافتات والفعاليات؛ وقد استهدفت الشركة ارتفاع هذه المبادرات الإضافية بنسبة 20% خلال السنة المالية 2026 مقارنة بالمجموعة المماثلة في السنة السابقة.
في الربع 2 من السنة المالية 2026، بلغ FFO للسهم 1.88 دولار، بنمو 7% على أساس سنوي وبزيادة 0.03 دولار عن منتصف نطاق التوجيه، بينما بلغ نمو العقارات المماثلة المعدّل على الأساس النقدي 4.2% ونمو المقياس وفق GAAP نحو 2.8%. وصل الإشغال الإجمالي إلى 96%، ووقّعت الشركة 124 صفقة مماثلة تغطي 819 ألف قدم مربعة، مع إيجار نقدي للسنة الأولى قدره 33.68 دولاراً للقدم المربعة وزيادة نقدية بنسبة 15% عن الإيجارات السابقة؛ كما بلغ معدل تأجير المتاجر الصغيرة 93.9% ومعدل إشغالها 92.3%.
تُظهر أحدث بيانات EDGAR المتاحة للربع 1 من السنة المالية 2026 إيرادات قدرها 341.1 مليون دولار وصافي دخل قدره 159.1 مليون دولار وربحية سهم تبلغ 1.81 دولار، بما يعادل هامش صافي دخل محسوباً بنحو 46.6%. وعلى أساس آخر اثني عشر شهراً في السنة المالية 2026، بلغت الإيرادات 1.3 مليار دولار وصافي الدخل 440.4 مليون دولار وربحية السهم نحو 5.08 دولار؛ أما مزيج النمو التشغيلي في الربع 2 من السنة المالية 2026 فاستند إلى الإيجارات والتحصيلات وإيرادات النسبة ومواقف السيارات ورسوم إنهاء العقود وإعادة تدوير رأس المال.
يبلغ متوسط السعر المستهدف للمحللين 131.27 دولاراً، ضمن نطاق واسع من 118 إلى 149 دولاراً، مقابل نطاق تداول خلال 52 أسبوعاً بين 90.03 و128.21 دولاراً؛ وبذلك يقع متوسط الهدف أعلى قليلاً من قمة نطاق 52 أسبوعاً، بينما يفترض الهدف الأعلى توسعاً أكبر بكثير في التقييم. يدعم إجماع «شراء» رفع توجيه Core FFO للسنة المالية 2026 ونمو التأجير، لكن اتساع نطاق الأهداف يعكس عدم اليقين المرتبط بتوقيت الإشغال، وتباطؤ نمو العقارات المماثلة في النصف الثاني، وارتفاع تكلفة الاستحواذات والتمويل.
الأسعار والمعطيات في النص بتاريخ 2026-08-29؛ السعر اللحظي معروض أعلى الصفحة.
بلغ FFO للسهم 1.88 دولار في الربع 2 من السنة المالية 2026، بنمو 7% على أساس سنوي وبفارق 0.03 دولار فوق منتصف التوجيه. ساهم ارتفاع دخل الإيجار والتحصيلات بمقدار 0.03 دولار، وأضافت إيرادات النسبة ومواقف السيارات والمبادرات الإضافية 0.02 دولار، كما أضافت إعادة تدوير رأس المال 0.05 دولار. في المقابل، خُصم 0.015 دولار بسبب شطب استثمار لمرة واحدة، إلى جانب 0.01 دولار لكل من شطب القسط الثابت وارتفاع المصروفات العمومية والإدارية.
وقّعت FRT عقداً لمدة 20 عاماً مع Bass Pro Shops لمساحة 161 ألف قدم مربعة ليحل محل Macy's ومتاجر صغيرة مجاورة ضعيفة الأداء. كما وقّعت عقداً لمساحة 53 ألف قدم مربعة مع AMC لإنشاء دار عرض حديثة مكان مشغل أصغر كان قد أغلق. تخطط الشركة لإعادة تطوير Grossmont بقيمة 56 مليون دولار، مستهدفة عائداً نقدياً إضافياً بنسبة 10%، مع منظومة مستأجرين رئيسيين تضم أيضاً Walmart وTarget.
بلغ الإشغال الإجمالي 96% في الربع 2 من السنة المالية 2026، بينما وصل معدل تأجير المتاجر الصغيرة إلى 93.9% وإشغالها إلى 92.3%. أضافت الشركة أكثر من 100 ألف قدم مربعة من صافي إشغال المتاجر الصغيرة خلال الربع، ما رفع معدل إشغال هذه الفئة 100 نقطة أساس خلال ثلاثة أشهر. وتتوقع الإدارة وصول الإشغال الكلي إلى نطاق 94% المتوسط إلى المرتفع بنهاية السنة المالية 2026، مع بقاء بعض التقلب خلال الربع 3 قبل تحسن الربع 4.
تحليل آلي لأغراض معلوماتية فقط، وليس نصيحة استثمارية.
خصصت الشركة 400 مليون دولار لأربعة مشروعات سكنية تُنفذ على أراضٍ فائضة في مراكزها القائمة. تشمل المحفظة Blair at Ballard، الذي كان مؤجراً بنسبة الثلثين في 31 يوليو 2026، و301 Washington Street المقرر تسليمه في يناير 2027، وLot 12 at Santana Row المقرر تسليمه في أواخر 2027، و261 وحدة في Willow Grove. تتوقع الإدارة أن تضيف هذه المشروعات مجتمعة قرابة 800 وحدة و27 مليون دولار من صافي الدخل التشغيلي بعد الاستقرار.
بلغت السيولة 1.2 مليار دولار في نهاية الربع 2 من السنة المالية 2026، ولم يكن لدى الشركة بعد استحقاق بقيمة 30 مليون دولار في أغسطس 2026 أي دين مستحق حتى منتصف 2027. تحسنت نسبة صافي الدين السنوي إلى EBITDA إلى 5.4 مرة، وبلغت تغطية التكاليف الثابتة 3.9 مرة. كما باعت الشركة أصولاً بقيمة 225 مليون دولار منذ بداية السنة المالية 2026 وحتى نهاية الربع، وتتوقع تدفقاً نقدياً حراً بعد التوزيعات ورأس مال الصيانة يتجاوز 100 مليون دولار خلال السنة.
كان خط فرص الاستحواذ يتجاوز 1.4 مليار دولار في الربع 2 من السنة المالية 2026، لكن المنافسة على أفضل الأصول دفعت معدلات الرسملة لبعض الصفقات إلى أقل من 5%. أوضحت الإدارة أنها انسحبت من فرص لم تستطع فيها الوصول إلى عائد داخلي غير ممول بنسبة 8%، رغم جودة العقارات. وتستهدف الشركة عادة معدلات رسملة قرب 6%، أو أقل قليلاً عندما تستطيع تحقيق نمو سنوي مركب بين 4% و5% خلال أول خمس سنوات والوصول إلى عائد داخلي غير ممول يتجاوز 8%.
