| المعيار | النتيجة | التوزيع | القيمة | المتوسط | الترتيب |
|---|---|---|---|---|---|
التقييم | 16 | 90.7x | 17.8x | ضمن الأدنى | |
النمو | 44 | 17.4% | 7.1% | حول الوسيط | |
الجودة | 33 | 2.2% | 4.5% | ضمن الأدنى | |
الأمان | 46 | 5.3x | 2.6x | حول الوسيط | |
عائد رأس المال | 62 | 2.67% | 2.12% | حول الوسيط | |
الزخم | 68 | 18.7% | 2.9% | ضمن الأفضل | |
المعنويات | 79 | 14 | 3 | ضمن الأفضل |
تقديرات — أهداف المحلّلين ونموذج DCF مبسّط؛ ليست نصيحة استثمارية.
عشرة مؤشرات أساسية، كلٌّ منها مقارَن بوسيط ومتوسط القطاع — يكشف ما إذا كان السهم رخيصاً أم مبالغاً في تقييمه مقارنةً بشركات نفس القطاع.
Digital Realty Trust صندوق استثمار عقاري متخصص في البنية التحتية الرقمية، ويوفر خدمات مراكز البيانات عبر أكثر من 300 منشأة حول العالم لقاعدة تضم نحو 6,000 عميل من شركات الحوسبة السحابية والشبكات والمؤسسات ومقدمي الخدمات. ويعتمد نموذج النمو على ثلاثة محاور مترابطة: الاستضافة المشتركة والاتصال البيني، ومنشآت hyperscale واسعة القدرة، ورأس المال الخاص الاستراتيجي الذي يضيف رسوم إدارة وتطوير ويتيح تمويل مشروعات تتجاوز قدرة الميزانية منفردة. وتخدم منصة PlatformDIGITAL أحمال الحوسبة السحابية والذكاء الاصطناعي، بما فيها الاستدلال والذكاء الاصطناعي الخاص، من خلال الجمع بين الطاقة والاتصال وقرب البيانات من المستخدمين.
في الربع 2 من السنة المالية 2026، نمت الإيرادات بنحو 19% وفق نتائج الفترة، بينما بلغ Core FFO نحو 2.65 دولار للسهم متضمناً 0.52 دولار من دخل promote؛ وبعد استبعاد ذلك الدخل بلغ Core FFO مستوى قياسياً قدره 2.13 دولار للسهم، بزيادة 14% على أساس سنوي. استفادت الفترة أيضاً من 0.07 دولار للسهم من تعويض تأمين عن انقطاع الأعمال و0.02 دولار من أثر العملات، ما يعني أن جزءاً من النتيجة لم يكن تشغيلياً متكرراً بالكامل. وعلى مستوى الربحية التشغيلية، ارتفع الدخل التشغيلي النقدي للعقارات المتماثلة 8.9%، أو 7.2% بالعملات الثابتة، مدفوعاً بنمو إيرادات العقارات المتماثلة 8.2% وتحسن الإشغال وفروق التجديد والاتصال البيني.
عكس مزيج النشاط في الربع 2 من السنة المالية 2026 قوة واسعة عبر المنتجات؛ فقد بلغت حجوزات فئة 0–1 ميغاواط مع الاتصال البيني مستوى قياسياً قدره 108 ملايين دولار، وبلغت حجوزات الاتصال البيني وحدها 20.5 مليون دولار بزيادة 18% سنوياً، فيما جاء نحو 20% من حجوزات فئة 0–1 ميغاواط من استخدامات مرتبطة بالذكاء الاصطناعي. وتجاوزت التجديدات 261 مليون دولار بفروق إعادة تأجير نقدية تزيد على 25%، موزعة بين 55% لفئة 0–1 ميغاواط و44% لفئة أكبر من 1 ميغاواط. أما بيانات EDGAR فتظهر أن إيرادات السنة المالية 2025 بلغت 6.1 مليارات دولار وصافي الدخل 1.3 مليار دولار، مقابل إيرادات 6.3 مليارات دولار وصافي دخل 1.4 مليار دولار لفترة 2026 TTM.
يبلغ متوسط السعر المستهدف للمحللين 221.06 دولاراً، ضمن نطاق واسع من 197 إلى 240 دولاراً، ويحمل السهم إجماع «شراء»؛ كما يزيد متوسط الهدف بنحو 6% على قمة نطاق 52 أسبوعاً البالغة 208.14 دولارات. رفعت Cantor Fitzgerald في 29 يوليو 2026 هدفها من 211 إلى 221 دولاراً مع الإبقاء على تصنيف «زيادة الوزن»، مدفوعة بنمو الإيرادات بنحو 19% وتراكم العقود البالغ 1.9 مليار دولار. لا يتوافر مكرر ربحية في المعطيات، ولذلك يرتكز تقييم صندوق الاستثمار العقاري بصورة أوضح على نطاق Core FFO للسنة المالية 2026 البالغ 8.15–8.20 دولارات للسهم، مع مراعاة كثافة الإنفاق الرأسمالي والعناصر غير المتكررة في نتائج الربع 2.
الأسعار والمعطيات في النص بتاريخ 2026-08-27؛ السعر اللحظي معروض أعلى الصفحة.
المحرك الأبرز هو الطلب على سعة مراكز البيانات المرتبطة بالحوسبة السحابية والذكاء الاصطناعي، والذي دفع الإدارة إلى رفع توقعات Core FFO للسهم إلى 8.15–8.20 دولارات. بلغت حجوزات فئة 0–1 ميغاواط مع الاتصال البيني 108 ملايين دولار في الربع 2 من السنة المالية 2026، وكان نحو 20% منها مرتبطاً باستخدامات الذكاء الاصطناعي. كما بلغ تراكم العقود 1.9 مليار دولار قبل إضافة عقدي hyperscale الموقعين في يوليو 2026 بقيمة إيجار سنوي قدرها 410 ملايين دولار على أساس حصة 100%.
تجمع PlatformDIGITAL بين الاستضافة المشتركة والاتصال البيني ومنشآت hyperscale لخدمة نحو 6,000 عميل عبر أكثر من 300 مركز بيانات. يدفع العملاء مقابل المساحات والطاقة والاتصال والخدمات التي تربط البيانات والشبكات والمنصات السحابية، وقد سجل الاتصال البيني وحده حجوزات قدرها 20.5 مليون دولار في الربع 2 من السنة المالية 2026. وتضيف منصة رأس المال الخاص رسوماً للإدارة والتطوير والإنشاء، وقد تجاوز دخل الرسوم الطبيعي 45 مليون دولار بقليل في الفترة بعد استبعاد دخل promote.
بلغ Core FFO المعلن 2.65 دولار للسهم، لكنه تضمن 0.52 دولار من دخل promote المرتبط بصفقة Blackstone. وبعد استبعاد هذا البند بلغ Core FFO مستوى قياسياً قدره 2.13 دولار للسهم، بزيادة 14% على أساس سنوي. كما تضمنت النتيجة 0.07 دولار للسهم من تعويض انقطاع الأعمال المتصل بحادث Singapore و0.02 دولار من أثر إيجابي للعملات.
تحليل آلي لأغراض معلوماتية فقط، وليس نصيحة استثمارية.
بدأت الشركة إيجارات سنوية قدرها 208 ملايين دولار خلال الربع 2 من السنة المالية 2026. ومن المقرر بدء 635 مليون دولار في النصف الثاني من السنة المالية 2026، موزعة بنسبة 45% في الربع 3 و55% في الربع 4. وتشمل الفترات اللاحقة 480 مليون دولار مقررة للسنة المالية 2027 و312 مليون دولار للسنة المالية 2028 وما بعدها.
بلغت محفظة التطوير في الربع 2 من السنة المالية 2026 نحو 1.4 غيغاواط قيد الإنشاء بتكلفة إجمالية قدرها 20 مليار دولار، وكانت مؤجرة مسبقاً بنسبة 63% بعد عقود يوليو 2026. رفعت الشركة توقعات الإنفاق الرأسمالي الصافي من مساهمات الشركاء إلى 4.25–4.75 مليارات دولار، مع بقاء الرافعة المالية عند 4.7 مرات والسيولة قرب 6 مليارات دولار. وتستخدم الشركة أيضاً رأس المال الخاص، بما في ذلك صندوق hyperscale الأمريكي البالغ 3.25 مليارات دولار وقدرة تطوير متبقية تتجاوز 12 مليار دولار.
دفعت Digital Realty مبلغ 1.2 مليار دولار نقداً وأصدرت 12.3 مليون سهم بقيمة تقارب 2.3 مليار دولار لشراء حصة Blackstone المجمعة البالغة 64% في ثلاثة مراكز hyperscale مؤجرة بالكامل في Northern Virginia بقدرة 288 ميغاواط. واتُفق أيضاً على شراء Columbia Capital بنحو 485 مليون دولار، بما يضيف أكثر من 9 مليارات دولار من التزامات الصناديق ومئات المستثمرين المؤسسيين. وتخطط الشركة كذلك لشراء حصة 16% في Teraco مقابل نحو 650 مليون دولار من أسهم DLR، وكان متوقعاً إغلاق صفقتي Columbia Capital وTeraco خلال النصف الثاني من السنة المالية 2026.
