AH Realty Trust تخفض الرافعة إلى نطاق 5.5–6.5 مرة بعد مبيعات وإعادة تمويل
الحقائق الرئيسية
أعلنت AH Realty Trust في 2 نوفمبر 2026 إتمام عدة معاملات خلال الأسبوع السابق، ضمن تحول استراتيجي بدأته مطلع العام بهدف تبسيط الشركة وتقوية ميزانيتها. وشملت الخطوات بيع عقارين سكنيين في غينزفيل بولاية جورجيا، والخروج من آخر استثمار للشركة في التمويل العقاري، وإعادة ترتيب تسهيلات الائتمان وإعادة تمويل قرض مبنى. وقالت الشركة إن حصيلة التصرفات استُخدمت لخفض الدين، وإنها أعادت الرافعة المالية إلى نطاقها المستهدف بين 5.5 و6.5 مرة من صافي الدين إلى EBITDAre المعدل. وأضافت أنه لا توجد استحقاقات ديون جوهرية حتى 2029. وتُظهر هذه المعاملات تقدماً في إعادة الضبط الاستراتيجية التي تركز على التخلص من أصول وأنشطة محددة وتوجيه المتحصلات إلى خفض المديونية، من دون أن يعني ذلك اكتمال إعادة هيكلة الديون بالكامل.
باعت الشركة عقاري The Everly وSolis Gainesville II، اللذين يضمان معاً 407 وحدات في غينزفيل. وبالتوازي، أكمل شريكها بيع Solis Kennesaw، ما أنهى استثمار AH Realty Trust الأخير في التمويل العقاري. وقال الرئيس التنفيذي شون تيبيتس إن معاملات الأسبوع السابق «تؤكد التقدم الكبير الذي أحرزناه في تنفيذ هذا الالتزام». وكانت الشركة قد أعلنت في تقريرها السنوي لعام 2025 أن إعادة الضبط تستهدف الخروج من قطاع الشقق متعددة الأسر، وبيع أعمال الإنشاء واستثمارات منصة التمويل العقاري، وتوجيه العائدات لسداد الدين. وببيع عقاري غينزفيل، قالت الشركة إنها أتمت بيع 11 من أصل 13 عقاراً متعدد الأسر سبق أن حددتها للبيع، بعد أن باعت 9 عقارات إلى شركات تابعة لـHarbor Group International في مايو 2026.
وفي جانب التمويل، أعادت الشركة ترتيب تسهيلها الائتماني غير المضمون ليضم تسهيلاً دواراً بقيمة 150 مليون دولار وقرضين لأجل، قيمة كل منهما 200 مليون دولار، يستحقان في 2030 و2031. كما أغلقت قرضاً جديداً لأجل 7 سنوات بقيمة 100 مليون دولار يستحق في 2033. وأعادت تمويل قرض بقيمة 121.8 مليون دولار على مبنى Constellation Energy في Harbor Point، فمددت استحقاقه من نوفمبر 2026 إلى أكتوبر 2029. ونتيجة للمعاملات، ارتفع متوسط أجل استحقاق الدين المرجح إلى 4.4 سنوات من سنتين، وفقاً للشركة. كما قالت إن خفض الدين من حصيلة التصرفات أعاد الرافعة إلى نطاقها المستهدف، وإنها لا تواجه استحقاقات جوهرية قبل 2029.
وتأتي الخطوات في أعقاب خفض الشركة مديونيتها بعد المرحلة الأولى من بيع محفظتها؛ فقد قالت نتائج الربع الثاني إنها سددت 265.5 مليون دولار من الرهون عقب إغلاق البيع. وبلغت الرافعة المالية 7.1 مرة في الربع الثاني من 2026، بحسب عرض المستثمرين، قبل إعلان الشركة الآن عودتها إلى نطاقها المستهدف. وفي نهاية ذلك الربع، بلغ إجمالي الدين القائم مليار دولار، وكانت الشركة قد قالت إن 100% منه ثابت السعر أو محوط اقتصادياً بعد احتساب مقايضات أسعار الفائدة. وعلى مستوى الأصول المستقرة، بلغ الإشغال المرجح 95.9% في 30 يونيو 2026، فيما سجل إشغال التجزئة 95.1% والمكاتب 96.7%. وتسلط هذه المؤشرات الضوء على خلفية التخارج من قطاع الشقق مع استمرار الشركة في امتلاك أصول تشغيلية أخرى.
أما الأداء المالي الأخير المعلن، فشهد صافي خسارة قدرها 24.2 مليون دولار في الربع الثاني من 2026، مقابل صافي دخل بلغ 3.9 مليون دولار في الربع الثاني من 2025. وفي المقابل، ارتفع FFO المعدل إلى 14.1 مليون دولار من 13.8 مليون دولار على أساس سنوي، فيما بقي عند 0.14 دولار للسهم المخفف في الفترتين. وكانت الشركة قد رفعت في أغسطس توجيه FFO المعدل لعام 2026 إلى نطاق 0.53–0.57 دولار للسهم المخفف، بزيادة 6% عن التوجيه الأصلي، وعزت ذلك إلى نمو صافي الدخل التشغيلي، وسداد الدين في وقت أبكر، وأثر إعادة شراء الأسهم. ولا يربط إعلان معاملات 2 نوفمبر هذه العمليات مباشرة بنتائج الربع الثاني أو بتحديث التوجيهات. وأغلق سهم AHRT عند 6.08 دولار في 30 أكتوبر، بحسب بيانات EL7.
ولا يزال بيع العقارين Greenside وPremier قيد التنفيذ بموجب اتفاقين مع شركات تابعة لـHarbor Group International. وتتوقع AH Realty Trust إغلاق صفقة Greenside في نوفمبر 2026، على أن يتم إغلاق بيع Premier في الربع الثاني من 2027. وكانت نتائج الربع الثاني قد سجلت خسائر انخفاض قيمة بقيمة 20.9 مليون دولار في محفظة الشقق، شملت 8.7 مليون دولار لعقار Greenside و12.2 مليون دولار لأصول غينزفيل. ومن المقرر أن تعلن الشركة نتائج الربع المنتهي في 30 سبتمبر في 2 نوفمبر 2026، ثم تعقد الإدارة مؤتمراً هاتفياً لمناقشتها صباح 3 نوفمبر. وتشكل الصفقتان المنتظرتان المحطتين التاليتين في خطة الشركة لبيع العقارات متعددة الأسر التي حددتها للتخارج.