صفقة بـ 985 مليون دولار تنقل حصة في محفظة صناعية تضم 87 مبنى أميركياً
الحقائق الرئيسية
أعلنت GID وشركة تابعة لـStepStone Real Estate تأسيس مشروع مشترك وإغلاق صفقة ثانوية بقيادة المدير بقيمة 985 مليون دولار لمحفظة عقارات صناعية تبلغ مساحتها 8.0 ملايين قدم مربع، بحسب البيان الذي نشرته Business Wire في 26 أكتوبر 2026. وتضم المحفظة 87 مبنى موزعة على ثمانية أسواق أميركية هي أتلانتا وشارلوت وشيكاغو ودالاس وجاكسونفيل وبورتلاند وسان أنطونيو وسياتل. وتأتي الصفقة في وقت أظهر فيه تقرير CBRE ارتفاع الامتصاص والتأجير في القطاع خلال الربع الثالث من العام. وتتيح الصفقة انتقال الاستثمار إلى المشروع المشترك مع استمرار GID في إدارة الأصول. وقالت الشركة إن المعرفة المتراكمة بالمباني ومستأجريها وأسواقها تمنحها «فهماً مميزاً للمحفظة».
تدير GID المحفظة منذ 2021، وستبقى مديراً للأصول نيابة عن المشروع المشترك، وفق البيان. وقال رئيس GID Industrial إن الشركة تتطلع إلى مواصلة خلق القيمة من خلال الإدارة النشطة، مستنداً إلى معرفتها الطويلة بالعقارات والمستأجرين والأسواق التي تعمل فيها. وربطت StepStone قرار الشراكة بتركيزها على الأصول الصناعية داخل المدن التي تواجه قيوداً هيكلية في المعروض، وبخبرة GID وسجلها في إدارة الأصول. وقالت StepStone إن «قيود المعروض الهيكلية تواصل دعم الأساسيات». وتضع هذه التصريحات استمرار إدارة GID في صلب الترتيب الجديد، مع إبراز الإدارة والتأجير بوصفهما محورين لمرحلة الملكية المشتركة.
وجاءت الصفقة بينما تسارع الطلب على المساحات الصناعية الأميركية. فقد بلغ صافي الامتصاص 104.6 مليون قدم مربع في الربع الثالث، وهو أعلى إجمالي فصلي منذ الربع الرابع من 2022، متجاوزاً متوسط الفصول العشرة البالغ 82.9 مليون قدم مربع، بحسب CBRE. ورفع ذلك الامتصاص منذ بداية العام إلى 237.8 مليون قدم مربع، مقارنة بـ97.7 مليوناً في الفترة نفسها من 2025. كما ارتفع نشاط التأجير 27.1% على أساس سنوي إلى 276.8 مليون قدم مربع خلال الربع. ومنذ بداية العام، زاد التأجير 17.9% إلى 842.3 مليون قدم مربع، وفق التقرير.
وتحسنت مؤشرات الشغور والإتاحة بالتوازي مع نمو الطلب؛ إذ تراجع معدل الشغور 20 نقطة أساس على أساس سنوي إلى 6.4% في الربع الثالث، وانخفض معدل الإتاحة 30 نقطة أساس إلى 8.9%، بحسب CBRE. وعزا التقرير دعم المنشآت القائمة إلى محدودية توافر المساحات من الجيل الأول في بعض الأسواق وإلى زيادة حوافز تجديد الإيجار. لكنه أشار أيضاً إلى استمرار تحدي الشغور في العقارات الأقدم. وعلى جانب المعروض، ارتفعت المساحة قيد الإنشاء 9.3% سنوياً إلى 278 مليون قدم مربع. وبلغت التسليمات منذ بداية العام 182.7 مليون قدم مربع، أقل 17% من الفترة المقابلة، ما يعكس تبايناً بين حجم المشروعات الجاري تنفيذها وتباطؤ التسليمات.
وتتسق خلفية الصفقة مع نشاط GID الممتد في القطاع؛ إذ تقول الشركة إنها تعمل في العقارات الصناعية منذ 1986، وإن محفظتها الصناعية تتجاوز 26 مليون قدم مربع في الأسواق الأميركية الرئيسية. ويضع هذا الرقم المحفظة التي شملتها الصفقة، بمساحتها البالغة 8.0 ملايين قدم مربع، ضمن قاعدة أصول أوسع تديرها الشركة. وفي توقعاتها للقطاع، رجحت CBRE ارتفاع حجم الاستثمار الصناعي السنوي في 2026 بنسبة 15% إلى 130.7 مليار دولار، مستندة إلى النشاط القوي خلال الأرباع الثلاثة الأولى. وبلغ متوسط نسبة القرض إلى القيمة 60.5% في الربع الثالث، مقارنة بـ57.5% في الربع الثاني و59.6% قبل عام. كما ارتفع متوسط صافي الإيجار المطلوب 3.6% سنوياً إلى 11.16 دولاراً للقدم المربع، مع استمرار ضغط الشغور على القدرة التسعيرية في بعض الأسواق.
وتقدم تعاملات الشركات الصناعية صورة إضافية عن ظروف التأجير. فقد قالت First Industrial إن إيجاراتها النقدية للعقود الجديدة والمجددة ارتفعت 52% في الربع الثالث مقارنة بالعقود السابقة، بينما بلغ إشغال العقارات العاملة 94.1% بنهاية الربع، مقابل 94.9% في الربع الثاني و94.0% قبل عام. وأشارت الشركة إلى وتيرة قوية من التجديدات المبكرة لعقود تنتهي في 2027، ورفعت منتصف توقعاتها لنمو صافي الدخل التشغيلي النقدي للعقارات المتماثلة لعام 2026 إلى 6.5%، بزيادة 75 نقطة أساس عن التوجيه السابق. وفي أغسطس، أغلقت StepStone صندوقها الأول المخصص للصفقات الثانوية في البنية التحتية بالتزامات رأسمالية بلغت 1.5 مليار دولار. وقالت الشركة إن الصندوق نشر نحو نصف رأسماله عبر 26 صفقة مغلقة حتى ذلك الشهر، في نشاط منفصل عن الصفقة العقارية الحالية.
وتترقب الأسواق إعلان StepStone نتائج الربع الثاني من سنتها المالية 2027 في 5 نوفمبر 2026، بحسب الشركة. أما CBRE فتتوقع أن يصل حجم الاستثمار الصناعي السنوي إلى 130.7 مليار دولار خلال 2026، بزيادة 15% عن 2025، في ظل النشاط المسجل خلال الأرباع الثلاثة الأولى. وتعكس أرقام الربع الثالث تحسن الامتصاص والتأجير وتراجع الشغور، إلى جانب استمرار مساحة كبيرة قيد الإنشاء. ويُبقي ذلك المعروض المستقبلي ضمن سياق السوق الذي تدخل فيه المحفظة مرحلة المشروع المشترك. ولم يورد البيان موعداً لاحقاً لتغييرات تشغيلية في الأصول، بينما أكدت GID استمرارها مديراً لها.