مؤشر أسعار المنازل (سنوي)

يقيس المؤشر تغير أسعار العقارات أحادية العائلة نفسها بمرور الوقت. تصدره الوكالة الاتحادية لتمويل الإسكان (Federal Housing Finance Agency)، وهي الجهة المنظمة لفاني ماي (Fannie Mae) وفريدي ماك (Freddie Mac). سلسلته الرئيسية للشراء فقط (Purchase-Only HPI) معدلة موسميا (Seasonal adjustment) وتُقاس بالقيم الاسمية (Nominal)، وقد بدأ في 1995 ويستند إلى بيانات منذ يناير 1975.

ويعتمد على أكثر من 100 مليون معاملة بيع وإعادة تمويل. يُسمى عربيا مؤشر أسعار المنازل الشهري FHFA (أمريكا)، ومؤشر أسعار العقارات في الولايات المتحدة سنويًا. لا يقيس متوسط الأسعار أو وسيطها ولا الإيجارات، وهو اسمي لا حقيقي، ويختلف عن مؤشر كيس شيلر (Case-Shiller) في البيانات والمنهج.

يصدر المؤشر شهريا وربع سنوي يوم الثلاثاء في الأسبوع الأخير من الشهر، عند 9:00 صباحا بالتوقيت الشرقي، بفارق شهرين تقريبا عن فترة المرجع. يُعتمد تاريخ منح القرض (Origination date) لا تاريخ حيازته، فتُجمع معاملات الشهر في قيمة واحدة وتُجمع معاملات الربع دون تمييز بين الأشهر. يرافق كل إصدار بيان صحفي وجداول وأشكال وملفات قابلة للتنزيل وحاسبة وخرائط وترتيب أكبر 100 منطقة حضرية. تُراجع التقديرات التاريخية كل فترة حتى 1975، بسبب المعاملات الجديدة وشراء القروض القديمة وفارق 30 إلى 45 يوما في وصول البيانات.

يُقرأ المؤشر كنسب تغير لا كمستويات، فالموجب نمو والسالب تراجع، ولا توجد له عتبة رقمية.

لا تُبنى القراءة السنوية على أوزان إنفاق، بل على تجميع جغرافي ونُسخ معاملات مختلفة.

• مؤشر الشراء فقط (Purchase-Only HPI): يتتبع تغير أسعار البيع للرهون المطابقة التقليدية (Conforming conventional) فقط، وهو السلسلة الرئيسية.
• مؤشر كل المعاملات (All-Transactions HPI): يضيف القيم التقديرية لعمليات إعادة التمويل (Refinance appraisals) إلى عينة الشراء.
• مؤشر البيانات الموسعة (Expanded-Data HPI): يضيف قروض الإدارة الاتحادية للإسكان (Federal Housing Administration) وسجلات المقاطعات (County records) ليقارب السوق الكاملة.
• مؤشر خال من التعثر (Distress-Free HPI): يستبعد البيع بخسارة (Short sales) وبيع البنوك (Real estate owned) ليُظهر الأسعار دون المعاملات المتعثرة.
• الأقسام والولايات (Census divisions and states): تُقدَّر مؤشرات الولايات مباشرة، وتُجمع معدلات نموها بأوزان المخزون السكني (Housing-stock weights) لتُبنى الأقسام التسعة والمؤشر الوطني.
• المناطق الحضرية والمؤشرات التنموية (Metro and developmental indexes): تغطي المناطق الحضرية والمقاطعات والرموز البريدية وبورتوريكو والمساكن المصنعة.

في مثال الربع الأول 2024 (نُشر في 28 مايو 2024) ارتفعت الأسعار 6.6% عن الربع الأول 2023 و1.1% عن الربع الرابع 2023. وسجل مؤشر مارس الشهري نموا 0.1% عن فبراير. شمل الارتفاع الولايات الـ50، فتصدرت فيرمونت 12.8% ونيوجيرسي 11.6%، بينما تراجعت العاصمة 1.5%.

سجلت منطقة وسط الأطلسي 9.9% مقابل 3.7% للجنوب الأوسط الغربي، وارتفعت 97 من أكبر 100 منطقة حضرية. بلغت ألينتاون 16.0% الأعلى وهونولولو -3.2% الأدنى، واستمر النمو رغم نقص المعروض وفائدة قرب 7%.

1. جمع أزواج المبيعات المتكررة (Repeat transactions): تُطابق العناوين لتشكيل أزواج بيع لنفس العقار، ويُعتمد تاريخ منح القرض وتُستبعد القيم غير المنطقية.
2. نموذج السعر اللوغاريتمي (Log price model): يُفترض أن لوغاريتم السعر مستوى السوق زائد انحراف وضجيج، فيكون تغير العقار فرق المستويين بين البيعين. فمنزل انتقل من 300,000 إلى 360,000 يحقق تغيرا لوغاريتميا 0.1823.
3. تقدير المربعات الصغرى (Ordinary least squares): تُقدَّر مستويات السوق الأولية بانحدار تغيرات الأسعار على متغيرات زمنية، ثم تُحسب الفروق التربيعية عن السوق.
4. ترجيح التباين (Heteroscedasticity weights): يُقدَّر التباين المتوقع من طول الفترة بين البيعين، فتأخذ الأزواج قصيرة الفترة وزنا أكبر. ففجوة سنة واحدة تأخذ نحو 3 أضعاف وزن فجوة 3 سنوات.
5. المربعات الصغرى المعممة (Generalized least squares): يُعاد التقدير بالترجيح، ويُحسب المستوى بضرب 100 في الأس الأسي.
6. التجميع وحساب النمو (Aggregation and appreciation): تُبنى الأقسام والوطني من متوسط مرجح للنمو بأوزان المخزون السكني. فمثل 8% بوزن 0.6 زائد 5% بوزن 0.4 يعطي نموا وطنيا 6.8%. يُزال الأثر الموسمي بإجراء التعداد (Census X-13 ARIMA)، ويُحسب النمو السنوي بقسمة الفرق على قيمة قبل 12 شهرا. فمثل 400.0 مقابل 375.0 قبل عام يعطي (400.0 ناقص 375.0) مقسوما على 375.0 أي 6.67%.