- تجميع المعاملات المتكررة: تُجمع بيوع العقار المنفصل نفسه بقرضين مطابقين تقليديين منذ يناير 1975، وتُستبعد الشقق والوحدات المتعددة والقروض غير المطابقة والقيم الشاذة.
والمنهجية مبيعات متكررة مرجحة (Weighted repeat sales) معدلة من كيس وشيلر (Case-Shiller) هندسية بثلاث مراحل.
- انحدار المرحلة الأولى (First-stage regression): يُقدر تغير السعر اللوغاريتمي لكل زوج بانحدار المربعات الصغرى العادية (Ordinary least squares) على متغيرات زمنية، فيبلغ المتوسط نحو 0.020.
ومثال توضيحي: مكاسب 0.030 و0.012 و0.018 لثلاثة بيوت بيعت في يناير وأعيد بيعها في أبريل بفاصل 3 أشهر.
- انحدار التباين (Variance regression): تُربع بواقي المرحلة الأولى وتُقدر على طول الفاصل الزمني ومربعه دون ثابت، فيُقاس اتساع الأسعار مع الزمن.
- إعادة التقدير المرجحة (Generalized least squares): تُعاد المرحلة الأولى بوزن معكوس التباين فتُخفض أوزان الفواصل الطويلة، فيصبح المتوسط 0.019.
ومثالا على ذلك يصبح المؤشر 101.92 أي بزيادة 1.9%. ويُحسب المستوى بالعلاقة 100 مضروبا في الأس الطبيعي للمعامل بأساس يناير 1991 يساوي 100.
- التعديل الموسمي (Seasonal adjustment): تُزال الأنماط الموسمية بإجراء مكتب التعداد (Census Bureau) إكس 13 أريما (X-13 ARIMA)، وتُنشر السلسلتان المعدلة وغير المعدلة والرئيسية هي المعدلة.
- التجميع الجغرافي (Geographic aggregation): تُبنى الأقسام فالوطني بربط متوسطات النمو المرجحة بالمخزون السكني لكل ولاية.
وتُحدث الأوزان سنويا من التعداد والمسح المجتمعي الأمريكي (American Community Survey).
- النسب الرئيسية (Headline rates): يُحسب التغير الشهري بقسمة فرق المؤشر على سابقه، والسنوي بمقارنته بالشهر نفسه قبل 12 شهرا.
وقيم المؤشر وحدها لا معنى لها، فالعبرة بالنسب بين الفترات.
المؤشر لا يقيس متوسط سعر البيع أو وسيطه، بل تغير سعر العقار لعزل أثر تشكيلة البيوع، أما متوسط الأسعار فيعكس السعر والتشكيلة معا.
