مؤشر أسعار المنازل

مؤشر أسعار المنازل مقياس أمريكي لمتوسط تغير أسعار منازل الأسرة الواحدة عبر البيع المتكرر للعقار نفسه. بدأ في 1995 لدى مكتب الإشراف الفدرالي على مؤسسات الإسكان (Office of Federal Housing Enterprise Oversight). ثم انتقل إلى الوكالة الفدرالية لتمويل الإسكان (Federal Housing Finance Agency) التي يُلزمها القانون بإنتاجه. يعتمد على أكثر من 100 مليون معاملة بقروض فاني ماي (Fannie Mae) وفريدي ماك (Freddie Mac) منذ 1975، وسلسلته الرئيسية تتبع المشتريات وحدها.

ولا يقيس المؤشر متوسط أسعار البيع أو وسيطها، ولا يُعدَّل بالتضخم، ولا يتبع الإيجارات. ومستواه وحده بلا معنى، فالعبرة بالتغير: الموجب ارتفاع والسالب انخفاض.

تُجمع المعاملات داخل الشهر أو الربع الميلادي بحسب تاريخ إنشاء القرض (loan origination date). وينشر التقرير بعد نحو شهرين في 9:00 صباحا بتوقيت شرق أمريكا. ويُعلن جدول السنة التالية قرب نهاية كل صيف. ويقتصر الشهري على الدولة والأقسام، بينما يضيف الربع سنوي الولايات والمناطق الحضرية.

تُراجَع القيم التاريخية كل فترة لوصول معاملات جديدة وقروض قديمة متأخرة وفارق الإتاحة، وتطال المراجعات الفترات الأخيرة أساسا. وتعني القراءة الموجبة ارتفاع الأسعار والسالبة انخفاضها عبر شهر أو 12 شهرا أو ربع أو أربعة أرباع. ويرافقه ملفات ورسوم ولوحة لأكبر 100 منطقة حضرية.

يتكون المؤشر من سلسلة رئيسية وسلاسل تكميلية وسلم جغرافي من الولايات إلى الأقسام فالرقم الوطني.

• مؤشر الشراء فقط (Purchase-Only HPI): يتبع المشتريات المطابقة (conforming loans) معدلا موسميا، وهو السلسلة الرئيسية في التقارير.
• مؤشر جميع المعاملات (All-Transactions HPI): يضيف تقييمات إعادة التمويل إلى عينة المشتريات، وينشر دون تعديل موسمي.
• مؤشر البيانات الموسعة (Expanded-Data HPI): يضيف قروض إدارة الإسكان الفدرالية (FHA) وسجلات المقاطعات كالمبيعات النقدية والقروض غير المطابقة. وتعتمد عليه الوكالة سنويا لضبط حدود القروض المطابقة.
• مؤشر الخالي من التعثر (Distress-Free HPI): يستبعد صفقات البيع بخسارة (short sales) وممتلكات البنوك العقارية من عينة المشتريات منذ الربع 2 من 2012.
• مؤشرات تطويرية (developmental indexes): تغطي بويرتوريكو والمقاطعات والرموز البريدية ومساكن المصانع. وتشمل سلسلة سنوية وأخرى لبويرتوريكو وثالثة لمساكن المصانع.

نشرت الوكالة تقرير الربع الرابع 2023 في 27 فبراير 2024. وسجلت الأسعار الأمريكية 6.5% مقارنة بالربع الرابع 2022 و1.5% مقارنة بالربع الثالث 2023، وصعد مؤشر ديسمبر 2023 بنسبة 0.1% عن نوفمبر.

وارتفعت الأسعار في 49 منطقة من 51، بينما انخفضت هاواي 3.4% ومقاطعة كولومبيا 1.2%، وتراوحت الأقسام التسعة بين نيو إنجلاند 10.3% وغرب الجنوب الأوسط 3.2%. وصعدت 96 من أكبر 100 منطقة حضرية بصدارة ميامي 13.8% مقابل هبوط هونولولو 12.9%. وحافظ السوق على ارتفاع سنوي كل ربع منذ بداية 2012، وقالت خبيرة الوكالة إن زخم الربع الرابع تراجع عن سابقه.

1. بناء أزواج المعاملات (repeat-transaction pairs): تجمع قروض المؤسستين لأحادية الأسرة وتوحَّد العناوين، ثم يُطابَق كل عقار مع بيعه التالي بعد استبعاد الشاذ والناقص. وتقتصر السلسلة الرئيسية على المشتريات المطابقة دون الشقق والتعاونيات ومتعددة الوحدات والمجمعات المخططة.
2. انحدار المرحلة الأولى (first-stage regression): يقدَّر التغير اللوغاريتمي ΔVi = ln(Pit) − ln(Pis) بين البيعين عبر متغيرات صورية لكل فترة. ويثبَّت معامل فترة الأساس (base period) عند صفر بالمربعات الصغرى العادية (Ordinary Least Squares).
3. انحدار التباين (variance regression): تُربَط مربعات البواقي بالفاصل بين البيعين ومربعه دون ثابت وفق E[di²] = A(t-s) + B(t-s)².
4. الترجيح بالمربعات الصغرى المعممة (Generalized Least Squares): يعيد التقدير بقسمة كل زوج على تباينه المقدَّر، مفضلا الأزواج القصيرة الفاصل. وتوضيحا: منزل اشتري بـ200,000 دولار وبيع بعد 5 سنوات بـ260,000 دولار يزن أقل من منزل اشتري بـ300,000 وبيع بعد سنة بـ312,000 بفارق لوغاريتمي 0.0392.
5. أرقام المؤشر (index numbers): تتحول المعاملات إلى It = 100 · e^(βt) فتقرأ فترة الأساس 100، وخطؤها σ(It) = It · σ(βt).
6. التجميع والتوحيد (aggregation and normalization): تُبنى الأقسام من متوسط مرجح لنمو الولايات ثم الدولة من الأقسام بأوزان مخزون المساكن (housing stock). وتوحَّد معظم السلاسل عند 100 في الربع الأول 1991، باستثناء سلاسل كل المعاملات للمناطق الحضرية عند الربع الأول 1995 وللولايات والأقسام عند الربع الأول 1980.
7. التعديل الموسمي (seasonal adjustment): يزيل الأنماط السنوية المتكررة بإجراء X-13 ARIMA لمكتب التعداد (Census Bureau). وتنشر نسخ معدلة وغير معدلة معا.
8. قراءة التغير: يحسب الارتفاع بين فترتين بالقسمة (I2 - I1) / I1. فمن 100 إلى 104.9 يكون الارتفاع 4.9%.