مؤشر سوق الرهن العقاري (MBA)

مؤشر سوق الرهن العقاري الأمريكي (Market Composite Index) مقياس أسبوعي لنشاط طلبات الرهن العقاري في الولايات المتحدة ضمن مسحه الأسبوعي (Weekly Mortgage Applications Survey). تصدره جمعية مصرفيي الرهن العقاري (MBA) منذ 1990، ويجيب عنه مصرفيو الرهن العقاري والبنوك التجارية ومؤسسات الادخار والاتحادات الائتمانية. يغطي أكثر من 75% من طلبات قناتي التجزئة والتعامل المباشر لقروض 1 إلى 4 وحدات دون قنوات الجملة للوسطاء والمراسلين. يقيس الطلبات لا القروض المغلقة ولا المبالغ الدولارية، ويقود مكون الشراء فيه مبيعات المنازل بأسابيع.

تُجمع الطلبات من السبت 00:00 حتى الجمعة 23:59 من الأسبوع المرجعي، وتُنشر النتائج صباح الأربعاء عند 7:00 بتوقيت الشرق. تحمل أسابيع العطلات تعديلا معلنا، وقد يُدمج أسبوعا عيد الميلاد ورأس السنة في إصدار واحد، ولا تنقيح لأي إصدار سابق. يعرض الإصدار المؤشرات معدلة وغير معدلة والتغيرات الأسبوعية والسنوية والحصص والفائدة والنقاط (Points)، وتُعالج إعادة التمويل بتعديل العطلات (Holiday adjustment) دون التعديل الموسمي (Seasonal adjustment). تقرأ الأسواق التغير الأسبوعي لا المستوى المطلق، فالشراء يقود مبيعات المنازل بأربعة إلى ستة أسابيع، وإعادة التمويل تنبئ بسرعة السداد المبكر للأوراق المالية المدعومة بالرهن.

يضم المؤشر 15 مقياسا عبر الغرض والنوع والمنتج وتقاطعاتها الثمانية، وتحركه الفائدة وأسعار المنازل ومعايير الاكتتاب والائتمان والموسم والاقتصاد.

• مؤشر الشراء (Purchase Index): يقيس طلبات شراء المنازل التقليدية والحكومية بجميع المنتجات.
• مؤشر إعادة التمويل (Refinance Index): يقيس طلبات إعادة تمويل القروض القائمة بتعديل العطلات دون تعديل موسمي.
• المؤشر التقليدي (Conventional Index): يغطي القروض المطابقة والجامبو بجميع الدرجات والأرصدة.
• المؤشر الحكومي (Government Index): يغطي قروض الإدارة الفيدرالية للإسكان والمحاربين القدامى والتنمية الريفية.
• مؤشر القروض ثابتة السعر (FRM Index): يغطي القروض ثابتة السعر لجميع الآجال والأنواع بما فيها 30 و15 عاما.
• مؤشر القروض متغيرة السعر (ARM Index): يغطي القروض متغيرة السعر والهجينة مثل 5/1 والمنتجات المماثلة.

في الأسبوع المنتهي في 13 سبتمبر 2024 والمعلن في 18 سبتمبر 2024 ارتفع المؤشر 14.2% معدلا و26% دون تعديل مع تعديل معلن لعطلة يوم العمال. قفزت إعادة التمويل 24% أسبوعيا و127% سنويا، بينما ارتفع الشراء 5% معدلا وظل أدنى 0.4% من مستواه قبل عام. ارتفعت حصة إعادة التمويل إلى 51.2% من 46.7% مع هبوط الفائدة الثابتة لثلاثين عاما إلى 6.15% من 6.29%. وعزا اقتصادي الجمعية جويل كان ذلك إلى توقعات خفض الفائدة، والدرس أن إعادة التمويل وحدها تصنع الارتفاع وأن العطلات تضخم الفارق بين المعدل وغير المعدل.

1. عد الطلبات (Application count): تُجمع أعداد الطلبات الخام من المقرضين لكل مجموعة حسب الغرض والنوع والمنتج. ويُحسب متوسط حجم القرض بقسمة إجمالي الدولارات على عدد الطلبات.
2. التغير الأسبوعي (Week-over-week percent change): يُحسب التغير بقسمة عدد الأسبوع الحالي على السابق ثم طرح واحد والضرب في 100.
3. الربط التسلسلي (Chain-linking): يُضرب المستوى السابق في واحد زائد التغير مقسوما على 100، فتتراكم التغيرات منذ أسبوع الأساس في 16 مارس 1990 بقيمة 100.00. فطلبات 1,250 مقابل 1,100 ومستوى سابق 125.5 تعطي تغيرا 13.63% (125.5 × 1.1363) ومستوى 142.6.
4. التمثيل الطيفي (Spectral representation): تُعالج به سلاسل السوق والشراء لإزالة الأثر الموسمي، مع معالجة ست عطلات رسمية وفق الأثر التاريخي وجداول المقرضين. وتشمل العطلات رأس السنة ويوم الذكرى ويوم الاستقلال ويوم العمال وعيد الشكر وعيد الميلاد. ولا تُعدل الحصص والفائدة ومتوسطات القروض موسميا.
5. إعادة المعايرة (Re-benchmarking): ثُبتت مستويات العينة الموسعة عند قيم المؤشر في 14 يناير 2011 ثم رُبطت تغيراتها لاحقا. وتحول النشر العام إلى العينة الجديدة في الأسبوع المنتهي في 16 سبتمبر 2011 والمعلن في 21 سبتمبر 2011.
6. متوسطات الفائدة والنقاط (Average rates and points): تُحسب الفائدة والنقاط كمتوسطات بسيطة بعد استبعاد الشواذ لقروض بنسبة 80% من القيمة (Loan-to-Value). النقطة 1% من مبلغ القرض، والسعر الفعلي (Effective rate) يفترض السداد قبل الاستحقاق.