طلبات الرهن العقاري (MBA)

هي مسح أسبوعي منذ 1990، تقيس فيه جمعية المصرفيين للرهن العقاري طلبات القروض السكنية المغلقة لأسرة واحدة عبر التجزئة والتعامل المباشر. تسميه مصادر عربية «طلبات القروض العقارية الصادر عن جمعية المصرفيين للرهن العقاري»، وينتجه قسم البحوث والاقتصاد (Research and Economics Division). يغطي أكثر من 75% من تلك الطلبات، ويشمل بنوك الرهن والبنوك التجارية والاتحادات الائتمانية، دون إعلان عدد الشركات المشاركة أو أسمائها. لا يقيس المسح الإقراض الفعلي أو المبيعات أو الدولارات، بل مستويات مؤشرات للتغير فقط، وهو مسح خاص وليس إحصائية حكومية.

تُجمع الطلبات من السبت 00:00 حتى الجمعة 23:59 من الأسبوع السابق، ويصدر المسح صباح كل أربعاء في 7:00 بتوقيت شرق الولايات المتحدة.

تُطبق تعديلات العطلات (Holiday adjustment) في أسابيع 6 أعياد: رأس السنة والذكرى والاستقلال والعمل والشكر والميلاد. وتُدمج نشرة عيدي الميلاد ورأس السنة لأسبوعين، بتغير مقابل أسبوعين سابقين.

تشمل كل نشرة 15 مؤشرا بتغيرات معدلة موسميا وغير معدلة، ومتوسطات أسعار الفائدة والنقاط والأسعار الفعالة ل 5 منتجات. وتعرض النشرة حصص إعادة التمويل والقروض القابلة للتعديل وبرامج الإسكان والمحاربين القدامى والتنمية الريفية، مع متوسطات القروض وتعليق الخبير.

وتصدر كل نتيجة نهائية دون مراجعة لاحقة.

تحرك الطلبات أسعار الفائدة وأسعار المنازل وتوافر الائتمان ومعايير الاكتتاب والموسم وقوة الاقتصاد، وتؤثر في الشراء وإعادة التمويل بدرجات مختلفة.

• المؤشر المركب للسوق (Market Composite Index): يقيس إجمالي طلبات الأسبوع معدلا وغير معدل.
• مؤشر الشراء (Purchase Index): يقيس طلبات شراء المنازل لأسرة واحدة تقليدية وحكومية بكل المنتجات.
• مؤشر إعادة التمويل (Refinance Index): يقيس طلبات إعادة تمويل القروض القائمة، وهو المقياس الأفضل لنشاط إعادة التمويل، ويُعدل للعطلات فقط دون تعديل موسمي.
• المؤشر التقليدي (Conventional Index): يغطي طلبات القروض التقليدية شراء وإعادة تمويل بكل المبالغ والمنتجات.
• المؤشر الحكومي (Government Index): يغطي طلبات إدارة الإسكان الفدرالية (FHA) وشؤون المحاربين القدامى (VA) والتنمية الريفية (USDA) شراء وإعادة تمويل.
• القروض الثابتة والقابلة للتعديل (FRM and ARM indices): تقيس الأولى كل المنتجات الثابتة والثانية كل المنتجات القابلة للتعديل شراء وإعادة تمويل.

في نشرة 18 أكتوبر 2023 عن الأسبوع المنتهي في 13 أكتوبر 2023 هبط المؤشر المركب 6.9% بعد التعديل الموسمي. وبلغت الطلبات أدنى مستوى منذ 1995. وتراجع الشراء 6% أسبوعيا و21% عن السنة السابقة، وهبطت إعادة التمويل 10% أسبوعيا و12% سنويا.

وعزا خبير الجمعية جويل كان التراجع إلى صعود فائدة 30 سنة إلى 7.70%، وهو أعلى مستوى منذ نوفمبر 2000. ورغم هبوط العنوان ارتفعت حصة القابل للتعديل إلى 9.3%، وهو أعلى مستوى في 11 شهرا، بينما انخفضت حصة إعادة التمويل إلى 30.5% من 31.6%.

1. مستوى المؤشر (Index level): يُحسب التغير الأسبوعي من عدد الطلبات: (عدد هذا الأسبوع / عدد الأسبوع السابق - 1) × 100. وعلى سبيل التوضيح، إذا ارتفع العدد من 1100 إلى 1250 والمستوى السابق 125.5، فالتغير 13.63% والمستوى الجديد 142.6.

1. التعديل الموسمي (Seasonal adjustment): يزيل الأثر الموسمي بنموذج يعتمد التمثيل الطيفي (Spectral representation) للسلسلة الزمنية. ويشمل مؤشرات السوق والشراء، بينما لا يخضع مؤشر إعادة التمويل لأي تعديل موسمي. ولا تخضع الفائدة ومتوسطات القروض والحصص لأي تعديل موسمي.

1. سعر الفائدة التعاقدي (Contract interest rate): تُحسب الأسعار المثبتة خلال الأسبوع السابق وليست المعلنة. وتُحسب كمتوسطات بسيطة دون الشواذ، ولا يدخل سعر المقرض إلا بحد أدنى من طلبات ذلك النوع.

1. المنتجات المشمولة (Covered products): تغطي الأسعار 5 منتجات: الثابت 30 سنة المتوافق والثابت 15 سنة والجامبو الثابت والقابل 5/1 وقرض 203(ب) الثابت. وتفترض أسعار القروض التقليدية نسبة قرض إلى القيمة (Loan-to-value) عند 80%، بينما تحمل قروض إدارة الإسكان نسبا أعلى.

1. النقاط والسعر الفعال (Points and effective rate): تساوي النقطة 1% من مبلغ القرض وتجمع بين رسوم الإصدار ونقاط الخصم. ويقدّر السعر الفعال تكلفة الائتمان بعد النقاط بافتراض السداد قبل الاستحقاق، فالسداد المبكر يوزع النقاط على سنوات أقل ويرفع التكلفة.

1. متوسط حجم القرض (Average loan size): يساوي إجمالي القيمة الدولارية مقسوما على إجمالي عدد الطلبات.

1. فترة الأساس (Base period): تساوي كل المؤشرات غير المعدلة 100 في أسبوع 16 مارس 1990. وسُوّيت العينة الموسعة مع القديمة في 14 يناير 2011، وبدأ النشر بها في سبتمبر 2011.