مبيعات المنازل القائمة

مبيعات المنازل القائمة (Existing-Home Sales EHS) مقياس شهري للصفقات المكتملة للمساكن المملوكة والمشغولة سابقا قبل عرضها، وتسمى في بعض الروزنامات مبيعات المنازل الكائنة. تظهر باسم مبيعات المنازل القائمة (شهريا) في روزنامات أخرى، وتغطي المنازل المنفصلة والتاون هاوس (Townhomes) والشقق والوحدات التعاونية، وهي تتجاوز 90% من إجمالي مبيعات المنازل. تصدره الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين من مسح شهري لعينة تمثيلية من الجمعيات وخدمات القوائم، ويفيد المتداول المبتدئ في فهم دورة السكن قبل قراءة أي رقم.

يغطي كل إصدار إغلاقات الشهر السابق، وترسل المجالس بياناتها بحلول اليوم 15 من الشهر التالي، وما يتأخر يدخل في المراجعة. يصدر البيان شهريا قرب منتصف الشهر في الساعة 10:00 صباحا بالتوقيت الشرقي، ويعرض التغير الشهري والسنوي للمعدل السنوي وسعر الوسيط والمخزون وشهور المعروض والتوزيع الإقليمي. يرافق كل إصدار متوسط أيام البيع ونسب المشترين الجدد والدفع النقدي والمستثمرين والبيوع المتعثرة وسعر الفائدة العقاري مع تعليق كبير الاقتصاديين لورانس يون (Lawrence Yun). تراجع عوامل التعديل الموسمي سنويا مع إصدار فبراير لبيانات ديسمبر عن ثلاث سنوات سابقة، وتُعاد معايرة الأوزان دوريا بموجب المسح السكاني الأمريكي (American Community Survey).

يتحرك المؤشر أساسا مع وفرة المخزون ومستوى معدلات الرهن العقاري، وتفصّل المكونات التالية مصادر الحركة.

• المنازل أحادية العائلة (Single-family homes): الحصة الأكبر من الصفقات، ولها معدل سنوي وسعر وسيط خاصان بها.
• الشقق والوحدات التعاونية (Condominiums and co-ops): سطر مدمج واحد له معدله السنوي وسعر وسيطه الخاصان.
• المناطق الأربع (Northeast, Midwest, South, West): الشمال الشرقي والغرب الأوسط والجنوب والغرب، ولكل منها معدلها وسعرها، ويُبنى الإجمالي الوطني من تقديراتها.
• السعر الوسيط (Median price): مستوى الأسعار بتغيره السنوي، وهو الوسيط لا المتوسط لتجنب انحياز الصفقات المرتفعة.
• المخزون وشهور المعروض (Inventory and months' supply): يقيس ضيق السوق، وتوازن السوق عند 6 شهور، وما دونها سوق بائعين.
• السياق السوقي (REALTORS Confidence Index and transaction mix): أيام البيع ونسب المشترين الجدد والنقدي والمستثمرين والمتعثر وسعر الفائدة، وهي سياق لا جزء من المعدل.

أظهر بيان أكتوبر 2023 الصادر في 21 نوفمبر 2023 هبوط المعدل السنوي 4.1% عن سبتمبر إلى 3.79 مليون وبنسبة 14.6% سنويا. وهو أدنى مستوى منذ أغسطس 2010 مع خمسة تراجعات متتالية شملت المناطق الأربع. وفي المقابل ارتفع سعر الوسيط 3.4% سنويا إلى 391,800 دولار، وهو رابع ارتفاع متتال شمل المناطق الأربع. بلغ المخزون 1.15 مليون وحدة أي 3.6 شهور من المعروض، والبقاء في السوق 23 يوما مع 28% مشترين جدد و29% نقدا و15% مستثمرين.

بلغت فائدة الرهن لثلاثين عاما 7.44%، وأغلق عام 2023 عند 4.09 مليون وحدة وهو الأدنى منذ 1995. أما الوسيط السنوي فسجل رقما قياسيا 389,800 دولار رغم هبوط الكميات. والدرس أن الكميات قد تنهار بينما ترتفع الأسعار عند شح المخزون.

1. الإغلاقات الخام (Raw closings): تُجمع أعداد الصفقات المكتملة شهريا من عينة المجالس والخدمات، مقسمة على المناطق الأربع.
2. التنظيف (Data cleaning): يستبعد الاقتصاديون البيانات المشوهة كتغير النطاق أو المورّد أو غياب الردود أو الأخطاء.
3. الترجيح الإقليمي (Regional weighting): تُضرب الأحجام الخام بأوزان إقليمية لتمثيل النشاط الحقيقي، ويرسَّخ المستوى على المعيار السنوي للمسح.
4. التعديل والتحويل السنوي (X-13 seasonal adjustment): يُقسَّم الرقم الشهري على عامل موسمي بطريقة إكس 13 ثم يُضرب في 12. ويمثل المعدل السنوي مبيعات السنة لو استمر إيقاع ذلك الشهر. فمثلا 300,000 وحدة خام بالترجيح 315,900 وبعامل 0.97 تعطي 325,670 شهريا أي 3.91 مليون سنويا.
5. الأسعار دون تعديل (Unadjusted prices): تُحسب الوسائط الوطنية والإقليمية وبحسب النوع شهريا دون تعديل موسمي، لأن التقلبات الموسمية متقلبة ويغلب أثر المزيج والحجم. ويُحسب معروض الشهور بقسمة الوحدات غير المباعة على وتيرة المبيعات الشهرية. فمثلا 1,150,000 وحدة على وتيرة 325,670 تعطي نحو 3.5 شهور.