سعر الرهن العقاري لـ30 عاماً

يقيس سعر الرهن العقاري لـ30 عاماً متوسط فائدة قروض الشراء الأمريكية الثابتة لأجل 30 عاماً. ويسمّى أيضاً معدل الرهن العقاري الأمريكي لمدة 30 عاماً. وتسميه بعض المصادر متوسط سعر الفائدة على الرهن العقاري ثابت الفائدة لمدة 30 عاماً أو فائدة الرهن العقاري الأمريكي. وينشره فريدي ماك (Freddie Mac) ضمن مسح سوق الرهن العقاري الأولي (Primary Mortgage Market Survey) أسبوعياً منذ أبريل 1971.

ويعتمد على آلاف طلبات الشراء المقدمة عبر نظام مستشار المنتجات الائتمانية (Loan Product Advisor) من مقرضين في 50 ولاية ومقاطعة كولومبيا. ويقتصر على طلبات شراء بمواصفات ائتمانية وعقارية صارمة تطبق نفسها كل أسبوع. ويجمع من اتحادات ائتمانية وبنوك تجارية وشركات إقراض عقاري، ولا يقيس القروض المغلقة أو الحكومية أو إعادة التمويل ولا يمثل سعر أي مقترض.

تُجمع طلبات الأسبوع من 12:00 صباح الخميس السابق حتى 11:59 مساء الأربعاء التالي بتوقيت شرق أمريكا. ويصدر كل خميس الساعة 12:00 ظهراً بالتوقيت نفسه، ويُقدَّم إلى الأربعاء إذا وافق الخميس عطلة أمريكية.

ويرافقه متوسط 15 عاماً وتعليق كبير الاقتصاديين وأرشيف الأسعار منذ 1971، دون مراجعات لاحقة. وأُوقِف الرهن متغير الفائدة (Adjustable-Rate Mortgage) والنقاط (Discount Points) في نوفمبر 2022. ويُقرأ كمستوى بالنسبة المئوية مع تغيره الأسبوعي والسنوي بالنقاط المئوية، في سياق القدرة على تحمل التكاليف ونشاط الشراء وعائد الخزانة لأجل 10 سنوات (Treasury Yield).

يتشكل المؤشر من متوسطين وشروط أهلية صارمة تحدد الطلبات الداخلة في الحساب.

• متوسط 30 عاماً (30-Year Fixed-Rate Mortgage): يقيس متوسط فائدة طلبات الشراء المؤهلة لأجل 30 عاماً بدفعة 20% وائتمان ممتاز.

• متوسط 15 عاماً (15-Year Fixed-Rate Mortgage): متوسط أسبوعي مصاحب من المجمع الوطني نفسه، أضيف عام 1991.

• شروط التمويل (Conventional, Conforming, Loan-to-Value, FICO): تشترط قرضاً تقليدياً مطابقاً كامل السداد بنسبة 75 إلى 80 ودرجة 740 فأعلى.

• شروط العقار والقرض (Single-Family, Owner-Occupied, Home Purchase): تشترط مسكناً أحادي الوحدات مملوكاً للساكن لشراء جديد ضمن الولايات الـ48 المتجاورة ومقاطعة كولومبيا بحدود مطابقة وطنية.

في الأسبوع المنتهي في 7 يناير 2021 سجل متوسط 30 عاماً 2.65% مع 0.7 نقطة، انخفاضاً من 2.67% وقبل عام 3.64%. وهو أدنى مستوى منذ 1971، وسجل متوسط 15 عاماً 2.16% مع 0.6 نقطة مقابل 2.17% و3.07% قبل عام.

وسجل القرض الهجين لخمس سنوات 2.75% مع 0.3 نقطة مقابل 2.71% و3.30% قبل عام، قبل إيقافه. ورغم هبوط سنة كاملة بنقطة مئوية واحدة، تراجعت القدرة على تحمل التكاليف بسبب ارتفاع أسعار البيوت، فلم يعن الرقم القياسي بيوتاً أيسر. وحذر كبير الاقتصاديين حينها من ارتفاع مقبل للفائدة والأسعار يعمق تراجع القدرة.

1. الجمع: يجمع كل طلبات الشراء المقدمة عبر نظام مستشار المنتجات الائتمانية التي قد تتحول إلى شراء مستقبلي.

1. التنظيف وإزالة التكرار والقيم الشاذة (Cleaning, Deduplication, Outliers): يحذف السجلات الناقصة أو التالفة أو غير المنسقة، ويبقي أحدث إرسال لكل طلب، ويستبعد الشاذة.

1. شروط الأهلية (PMMS): يبقي فقط الطلبات المستوفية لكل الشروط: تقليدي ومطابق وكامل السداد لشراء مسكن أحادي مملوك للساكن. ويشترط أجل 30 أو 15 عاماً ونسبة 75 إلى 80 ودرجة 740 فأعلى وعقاراً في الولايات الـ48 المتجاورة أو العاصمة.

1. التوقيت والأحدث (Timeliness, Most-Recent Rate): يجمع من 12:00 صباح الخميس إلى 11:59 مساء الأربعاء بتوقيت شرق أمريكا، معتمداً أحدث إرسال لكل طلب في الأسبوع. ويشمل كل المتقدمين الجدد والقدامى فقط إذا تغيرت فائدتهم، لا بتاريخ تثبيت السعر (Rate-Lock Date).

1. المتوسط الأسبوعي: يحسب المتوسط الحسابي للطلبات المؤهلة بأوزان متساوية لكل طلب (Equal Weighting)، وهو رقم خام يستبعد التعديل الموسمي (Seasonal Adjustment). توضيحياً: إذا كانت 5 طلبات بفوائد 6.70% و6.75% و6.80% و6.85% و6.90% فالمجموع 34.00 والمتوسط 6.80%، أما الأسابيع الحقيقية فتستخدم آلاف الطلبات.