سعر الرهن العقاري لـ15 عاماً

سعر الرهن العقاري لـ15 عاماً هو متوسط الفائدة على قرض الشراء السكني الثابت لهذه المدة في الولايات المتحدة، وهو إحدى قراءات المسح الأسبوعي. تصدره مؤسسة القرض العقاري الاتحادي (Federal Home Loan Mortgage Corporation) المعروفة باسم فريدي ماك، التي أنشأها الكونغرس عام 1970، ضمن مسحها المعياري لأسعار الفائدة العقارية. بدأ المسح في أبريل 1971 لقراءة الثلاثين عاماً، وأُضيفت قراءة الخمسة عشر عاماً عام 1991، ويصدر أسبوعياً.

تسميه بعض وسائل الإعلام العربية «فائدة الرهن لأجل 15 عامًا»، وتسميه أخرى ضمن «أسعار الفائدة على قروض الرهن العقاري في أمريكا». يقيس الرقم مرحلة تقديم الطلب لمقترض نموذجي ممتاز، لا العروض الفعلية ولا القروض المغلقة، ولا يتبع قرارات الاحتياطي الفيدرالي (Federal Reserve) مباشرة.

يجمع المسح الطلبات من الساعة 12 صباحاً بتوقيت الشرق الأمريكي يوم الخميس حتى 11:59 مساءً يوم الأربعاء التالي. يصدر الرقم ظهر كل خميس بتوقيت الشرق الأمريكي، وينتقل إلى الأربعاء إذا وافق الخميس عطلة أمريكية. يمثل الرقم متوسطاً وطنياً واحداً للولايات المتحدة، دون تفصيل منشور للولايات أو المناطق.

يرافق كل إصدار متوسط الثلاثين عاماً لنفس الأسبوع وقيم الأسبوع السابق وقيم السنة السابقة وتعليق كبير الاقتصاديين (Chief Economist) في الشركة. تُعد كل نشرة نهائية عند صدورها، فلا يعلن الناشر سياسة مراجعات دورية، مع إعادة بناء السلسلة التاريخية منذ 2005 عند تحديث المنهجية. يُقرأ الرقم بوصفه مستوى بالنسبة المئوية، فانخفاضه يعني اقتراضاً أرخص وقدرة تحمل أفضل، وارتفاعه يعني العكس.

لا يتكون هذا السعر من مكونات موزونة، بل هو قراءة واحدة تتشكل من سعر العقد وشروط التثبيت وقوى السوق.

• سعر العقد الثابت لـ15 عاماً (15-year fixed-rate contract rate): ما عُرض على المشتري النموذجي عند تقديم الطلب في ذلك الأسبوع.
• مرشحات ملف المقترض (Borrower profile filters): شروط تُبقي جودة القروض ثابتة عبر العينة الأسبوعية.
• الأوضاع الاقتصادية الراهنة (Current economic conditions): محرك كلي يحدد مستوى الفائدة العام الذي تتحرك معه القراءة.
• شهية المخاطرة والتكاليف التشغيلية للمقرضين (Lender risk appetite and overhead costs): عوامل من جانب العرض تدخل في تسعير المقرضين.
• الملفات الائتمانية للمقترضين (Borrower credit profiles): عامل من جانب الطلب، يثبته المسح عند مستوى ممتاز.

في الأسبوع المنتهي في 7 يناير 2021 بلغ متوسط الخمسة عشر عاماً 2.16% مع 0.6 نقطة، بعد 2.17% في الأسبوع السابق و3.07% قبل سنة. وسجلت قراءة الـ30 عاماً 2.65% مع 0.7 نقطة، كأدنى مستوى في تاريخ المسح منذ 1971، بعد 2.67% و3.64% قبل سنة. وارتفع معدل القرض الهجين لخمس سنوات (5/1 hybrid ARM) إلى 2.75% مع 0.3 نقطة، بعد 2.71% و3.30% قبل سنة، مخالفاً اتجاه القراءتين الثابتتين. وعلق كبير الاقتصاديين سام خاطر بأن هبوط الفائدة نقطة كاملة قابلته أسعار مساكن مرتفعة، فتراجعت القدرة على التحمل رغم الرخص.

1. جمع الطلبات: تُجمع آلاف طلبات قروض الشراء المرسلة إلى نظام مستشار المنتج الائتماني (Loan Product Advisor) من مقرضين في الولايات الـ50 ومقاطعة كولومبيا. ويشمل المقرضون اتحادات ائتمانية وبنوكاً تجارية وشركات تمويل عقاري.
2. تنظيف البيانات: تُستبعد السجلات غير الصالحة أو التالفة أو ناقصة البيانات.
3. إزالة التكرار والقيم الشاذة: يُحتفظ بأحدث تقديم لكل معاملة وتُستبعد القيم الشاذة.
4. تطبيق المرشحات: تُقبل الطلبات المطابقة للمواصفات فقط: عقار عائلي وحيد الوحدة مشغول بمالكه، وقرض شراء تقليدي (Conventional loan) مطابق (Conforming loan) كامل السداد. وتشترط نسبة القرض إلى القيمة (Loan-to-value ratio) بين 75 و80، أي بدفعة أولى 20%، ودرجة فيكو (FICO score) 740 فأكثر. كما يُشترط مبلغ ضمن الحد المطابق الوطني، وعقار في الولايات الـ48 المتجاورة أو مقاطعة كولومبيا.
5. التوزيع الزمني: تُسند الطلبات المؤهلة إلى نافذة من الخميس إلى الأربعاء، ويُعتمد أحدث تقديم لكل طلب، وتُشمل الطلبات الجديدة والمتغيرة أسعارها فقط.
6. المتوسط الحسابي: يُحسب المتوسط بجمع أسعار العقود المؤهلة وقسمتها على عددها دون أوزان أو تعديل موسمي، أي المعدل يساوي مجموع الأسعار مقسوماً على عدد الطلبات. فإذا سجلت 4 طلبات مؤهلة 6.40% و6.45% و6.50% و6.55% كان المجموع 25.90 والمتوسط 6.475% أي نحو 6.48%.