أسعار المنازل من نيشن وايد (سنوي)

أسعار المنازل Nationwide (سنوي) هي سلسلة التغير السنوي لأسعار المنازل في بريطانيا، وتظهر في جدول العناوين باسم التغير السنوي (Annual Change) قرب التغير الشهري. يصدرها برنامج مؤشر أسعار المنازل (Nationwide House Price Index) عن جمعية نيشن وايد للبناء (Nationwide Building Society)، وهي جمعية بناء ومقرض عقاري في بريطانيا. وهي ليست المؤشر الرسمي لكل السوق، الذي يغطي البيوع المكتملة بما فيها المشتريات النقدية ببيانات السجل العقاري. وتغطي مشتريات مالكي السكن الممولة بقروض نيشن وايد عند مرحلة الموافقة بعد اكتمال التقييم.

السعر المعلن سعر منزل نمطي معدل للمزيج، أي متوسط عبر الخصائص لا وجود مادي له. وقراءة 0% تعني ثبات الأسعار عن العام السابق، والقيمة الموجبة تعني ارتفاعا والقيمة السالبة تعني انخفاضا. ويعرض الناشر المعدل السنوي إلى جانب التغير الشهري المعدل موسميا، فيتابع القارئ تسارع النمو السنوي أو تباطؤه. وتبقى الصفقات النقدية خارج التغطية بطبيعة المنهجية، لأن العينة تشمل المشتريات الممولة بقروض فقط.

تستخرج البيانات شهريا من موافقات القروض العقارية بعد اكتمال التقييم، لأن الموافقات تعطي إشارة أبكر من الإتمام. وينشر المؤشر الشهري خلال أيام قليلة قبل نهاية الشهر أو بعدها. وتظهر التفاصيل الإقليمية الفصلية معه في نهاية كل ربع، دون يوم أو ساعة ثابتة معلنة. ويضم كل إصدار جدول العناوين بالمؤشر الشهري والتغير الشهري والتغير السنوي ومتوسط السعر.

ويضم كل إصدار أيضا تعليق كبير الاقتصاديين مع الرسوم، إضافة إلى إحصاءات المناطق وتحليل خاص في نهاية كل ربع. وتتاح السلاسل الزمنية التاريخية والرسوم على منصة الناشر للرجوع إليها. وتعاد حسابات الأرقام كل شهر، فقد تتنقح البيانات التاريخية. كما تعاد تقديرات عوامل التعديل الموسمي (Seasonal adjustment) كل شهر، فقد تتغير القيم المعدلة، وينشر أي تصحيح جوهري في النشرة.

تعكس القراءة السنوية حركة الأسعار النقية بعد تثبيت خصائص المنازل، لا تحولات مزيج البيوع. وتعتمد العينة على ثاني أكبر مقرض بحصة تقارب 13% من إقراض مشتريات المنازل، ما يدعم اتساع التغطية.

يأتي الموقع وطابع الحي وحجم العقار في مقدمة المحركات الثلاثة، يليها التصميم في المرتبة التالية. وتتحدث الأوزان كل سنتين ببيانات أربع سنوات. وتستخدم أوزان المناطق بيانات السجل العقاري والضرائب والتمويل، مع معاملات وصل تحافظ على استمرار السلسلة.

• الموقع في بريطانيا (UK location): يقيس فروق الأسعار بين مناطق البلاد، مع أوزان خارجية تزيل تحيز مزيج الإقراض.

• نوع الحي (Neighbourhood type): يقيس طابع المنطقة عبر 61 فئة سكانية، ضمن تصنيف إيكرون (ACORN) للمناطق.

• حجم العقار (Property size): يقيس أثر مساحة المعيشة وعدد غرف النوم على مستويات الأسعار.

• تصميم العقار (Property design): يقيس فروق الأسعار بين المنفصل وشبه المنفصل والمتصل والشقق.

• حداثة البناء (New-build flag): يقيس فرق السعر بين العقار الجديد وغير الجديد.

وتغطي التفاصيل ثلاث عشرة منطقة، ونوع المشتري بين مشتر لأول مرة ومالك سابق، وأنواع العقارات وقدمها بين جديد وغير جديد.

1. المصدر والتنقية (Source and cleaning): تجمع موافقات الشراء الشهرية لمالكي السكن بعد اكتمال التقييم. وتستبعد إعادة التمويل والتمويل الإضافي والشراء للتأجير وخصومات حق الشراء والحالات الشاذة وقروض فيرجن موني.

1. الانحدار الهدوني (Hedonic regression): تربط معادلة إحصائية بين السعر والخصائص على سجلات ذلك الشهر. وتقدر أثر الموقع والحي والتصميم وغرف النوم وحداثة البناء على السعر.

1. تسعير المنزل النمطي (Typical-house pricing): تدخل سلة ثابتة الخصائص في المعادلة للحصول على السعر المعدل للمزيج. وتبقى السلة ثابتة فلا تتحرك سوى الأسعار النموذجية، مع معاملات وصل تحافظ على استمرار السلسلة.

1. التعديل الموسمي: يطبق الأسلوب الموسمي لمكتب التعداد على المؤشر الشهري. ويقاس التغير الشهري على السلسلة المعدلة، ويعلن متوسط السعر دون تعديل موسمي.

1. التغير السنوي: يقارن السعر المعدل للمزيج بالشهر نفسه من العام السابق. ومثال توضيحي: سلة بسعر 260000 ثم 246220 تعطي تراجعا -5.3%، أي انخفاضا عن العام السابق.

ومتوسط السعر المعلن سعر منزل نمطي معدل للمزيج، لا متوسط بسيط لكل البيوع. والمتوسط البسيط أعلى عادة، لأن قلة من المنازل الغالية ترفعه. وتشبه المنهجية أساليب مؤشر مقرض مختلف، لكن العقارات الممثلة المتابعة مختلفة، لذلك تختلف متوسطات الأسعار.